Na problémy je lepší se připravit. Co byste něměli podcenit při uzavírání nájemní smlouvy?

Klíče, bydlení, byt, dům, nájem (ilustrační foto)
Klíče, bydlení, byt, dům, nájem (ilustrační foto)

„Kdyby se na začátku smluvního vztahu dělalo všechno správně, tak řada problémů mezi nájemníky a pronajímateli nemusí vůbec vznikat,“ zdůrazňuje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení časopisu dTest. Do spotřebitelské poradny v pořadu Dva na Dvojce přišel odpovídat na otázky o nejčastějších problémech souvisejících s nájemním bydlením.

Proč bychom při sjednávání nájemného neměli zapomínat na předávací protokol?

Předejdeme tak možným nedorozuměním nebo případným záměrným zkreslením toho, co přesně a v jakém stavu bylo při podpisu nájemní smlouvy jejím předmětem a za jakých podmínek byla smlouva uzavřena. To je také nejčastější problém, který v souvislosti s nájemním bydlením právní poradna dTestu řeší.

Co všechno by měla obsahovat nájemní smlouva?

Byty v Pardubicích

Samotná nájemní smlouva je velmi důležitá, ale než se rozhodnete ji podepsat, musíme si ověřit, s kým ji uzavíráte, tedy kdo je vlastníkem dané nemovitosti. Pokud s vámi nejedná přímo pronajímatel, měl by se prokázat plnou mocí. Ta sice z hlediska zákona nemusí být úředně ověřená, ale většinou se to důrazně doporučuje.

Nájemní smlouva by kromě jednoznačného vymezení smluvních stran, pronajímatele a nájemce, měla také specifikovat byt tak, aby nemohlo dojít k nějaké záměně, a to včetně vybavení. Ideální je uvést ve smlouvě i to, co k bytu dále může nájemník využívat – například terasu, zahradu, sklep, garáž, nebo komoru.

Nakonec musí být ve smlouvě informace, že jde o nájem a že je úplatný. Přesnou výši nájemného obsahovat ze zákona nemusí, ale je velmi užitečné, aby tam byla.

Jak se určuje výše nájemného?

Cena pronájmu stejně jako výše případné kauce je zcela na domluvě mezi pronajímatelem a nájemcem. Většinou se řídí běžnou cenou nájmu v dané lokalitě a v daném čase. Pokud nájemní smlouva výši nájemného nestanovuje, měl by nájemník platit pronajímateli nájemné za takzvanou cenu obvyklou, kterou si účtují pronajímatelé za srovnatelné byty v okolí. Pokud se smluvní strany nedohodnou, rozhoduje o výši nájemného soud, který při tom bude vycházet buď ze znaleckého posudku, nebo z přípisu realitních kanceláří.

Může pronajímatel zakázat nájemníkovi přihlásit se v bytě k trvalému pobytu?

Nájemní smlouvy poměrně často zakazují přepsat si do bytu trvalý pobyt. Jde ale o nepřiměřené ujednání. Ostatně k tomu, když někdo přijde na úřad přihlásit se k trvalému pobytu, stejně potřebuje výpis z katastru, aby prokázal, kdo je vlastníkem bytu, a nájemní smlouvu, která prokazuje, že tam může bydlet. Problém takové omezení představuje také například v oblasti se zónovým parkováním.

Problém často vzniká po ukončení nájemní smlouvy, kdy si bývalý nájemník nechce změnit místo trvalého pobytu. Pronajímatel by se měl v takovém případě obrátit na úřad a doložit, že dotyčný už se odstěhoval. K tomu stačí, když předloží novou nájemní smlouvu, která dokazuje, že v bytě už bydlí někdo jiný.

Kdy může pronajímatel vstoupit do bytu, který pronajímá?

Olga dostala od magistrátu byt za výhodnější nájem (ilustrační foto)

Tady se střetávají dvě práva – právo na kontrolu vlastního majetku a právo na ochranu soukromí. Je proto lepší si v nájemní smlouvě přímo domluvit, za jakých podmínek může ke kontrolám docházet. Zpravidla se pronajímatel ve smlouvě zavazuje, že termín chystané kontroly svého majetku ohlásí nájemníkovi například 14 dnů předem. Kromě toho může pronajímatel do bytu vstoupit v situacích, kdy došlo k nějaké poruše, například prasknutí stoupačky, kdy hrozí vytopení sousedů, a nájemce není k dohledání.

Jaké mám možnosti, pokud nájemník neplatí?

Pokud někdo neplní své povinnosti, je to důvod k podání výpovědi. O tom, zda to bude výpověď s výpovědní dobou, nebo takzvaná okamžitá výpověď, je důležité, kolik nájemných nájemník nezaplatil. Pokud nájemníci dluží na nájemném, nekomunikují a byt nadále užívají, je na místě vyzvat je k vyklizení nemovitosti. Pokud ji neuvolní, musí se pronajímatel obrátit na soud.

Kdo je povinen platit za revizi plynového kotle?

Měl by je platit nájemce. Pokud tak neučiní a pokud se obě strany nedohodnou jinak, může pronajímatel po nájemníkovi žádat úhradu platby.

Jak je to s pojištěním proti vytopení nebo jiné náhlé události?

Pojištění nemovitosti zajišťuje pronajímatel, pojištění domácnosti, na které se vztahuje i zmiňované vytopení sousedů, je záležitostí nájemníka. Pokud si ho nezřídí a někoho vytopí, bude vzniklou škodu muset uhradit.

Může pronajímatel ve smlouvě omezit nájemníka, pokud jde například o vlastnictví domácího zvířete?

Podle současného znění občanského zákoníku nemůže pronajímatel nájemci zakázat, aby v bytě choval psa, kočku nebo jiné zvíře. Nemůže mu zakázat třeba ani v bytě kouřit nebo si tam vodit návštěvy. Nájemník by ale měl mít na paměti, že byt musí pronajímateli vrátit ve stavu, v jakém byl předtím. Takže pokud zvíře nebo cigaretový kouř cokoli poškodí nebo znehodnotí, musí nájemník škodu opravit nebo zaplatit.

Spustit audio

Související