Jak si správně vyřídit hypoteční úvěry

30. duben 2014
Rodinné finance

Jaké chyby děláme při vyřizovaní hypotéky? Jaké jsou nejvýhodnější sazby? Na to i podobné otázky týkající se hypotéčních úvěrů odpovídal opět Zdeněk Simaichl.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, máme tady pro vás dobré rady tentokrát v rubrice Rodinné finance a tentokrát se Zdeňkem Simaichlem, přeji hezké dopoledne.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Dobrý den.

Čtěte také

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
My pokračujeme v našich hypotéčních úvěrech, které jsme si vzali před 14 dny a řekli jsme si, co je největší nebezpečí a na co si máme dát největší pozor. A když jsme se teď se Zdeňkem Simaichlem domlouvali, co vlastně je nejčastější chyba, kterou děláme, tak mi Zdeněk Simaichl řekl, že nejčastější chybou je, že se snažíme brát co nejmenší hypotéky, a v tu chvíli mi přijde, že to, jak si tady 2 roky povídáme, jste teď touto větou postavil trochu na hlavu. Zkuste mi to, Zdeňku, vysvětlit, ať mám nadále víru ve vaše rady.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ne, nezbláznil jsem se, určitě jsem se nezbláznil, možná to skutečně zní z mých úst teď trošku divně, zvlášť když tady opravdu roky a roky opakujeme a říkáme, že bychom se měli zadlužovat co nejméně, ale minule jsme tady a já se pokusím teda plynule navázat na to, co jsme tady říkali. Říkali jsme si a poukazovali jsme si na to, abychom vlastně ten hypotéční úvěr začali vyřizovat až na samý konec, to znamená po nějaké pečlivé finanční rozvaze a právě s touto finanční rozvahou, respektive se reservami tato jedna z nejčastějších chyb, to znamená já to ještě jednou zopakuji, že si bereme co možná nejmenší úvěr, tak přímo souvisí. Říkáme, že reserva je důležitá, avšak v případě vlastně, kdy ten rodinný rozpočet je zatížený tou úvěrovou splátkou, tak bych skoro řekl, že ty reservy jsou to nejdůležitější, protože stojí mezi nebo je to to jediné kolikrát, co stojí mezi bezproblémovým splácením na straně jedné a osobním bankrotem na straně druhé. To znamená, když už si dělám nějakou tu předběžnou rozvahu finanční, tak nejenom bych měl myslet na to, že když už koupím nějakou nemovitost, tak ji musím taky vybavit, to znamená jsou tam ještě nějaké další vícenáklady na pořízení takových těch nejběžnějších věcí do domácnosti a když už teď to mám, tak samozřejmě ten byt je vždycky nebo dům je vždycky něčím specifický, to znamená ať už se tam pokouším dát nějaké další vestavné skříně, novou kuchyňskou linku a podobně, tak tomu se takřka vždycky nedokážu úplně dobře vyhnout a v neposlední řadě to může chtít ještě nějakou, nějaký zásah typu rekonstrukce, ještě zvelebení vlastně té nemovitosti a podobně, a to samozřejmě stojí další peníze navíc. To znamená je dobré si sednout, všechny tyhle věci si dát na papír a nezapomenout na tu reservu, protože většinou si říkáme máme na účtě ještě tolik a tolik, vezmu si hypotéční úvěr na pořízení té nemovitosti a pak z těch reserv, které mám, uhradím tyhle ty vícenáklady a už trošičku zapomínám na to, že v okamžiku, kdy se mi do toho rodinného rozpočtu dostane ta splátka hypotéčního úvěru, tak už ty reservy se mi nebudou dařit tak lehce, zdaleka ne. Takže je dobré už tam s něčím, s nějakou základní výší, a ta je u každého individuální, o tom už jsme tady taky několikrát mluvili, tak je dobré počítat. A je vždy lepší navýšit úvěr než jít vlastně do splácení s minimální nebo dokonce vůbec s žádnou reservou. Takže to jsem na mysli tím, že si často bereme velmi nízké hypotéční úvěry nebo snažíme se podvědomě a já mám takovou zkušenost, že takové ty základní myšlenky, takové ty, které jsou založeny vlastně na takových těch našich pudech sebezáchovy, tak v těch financích málokdy jsou generátory těch správných rozhodnutí. Takže je dobré skutečně se na to podívat ne citem, ale spíše hlavou a jak jsem říkal, není to žádná raketová fyzika, tužka, papír, dát si všechno tohle to na papír do položek a pak si říci potřebuji takovou a takovou reservu, takové a takové vícenáklady, tohle to bude stát ta nemovitost a teprve potom na základě toho se rozhodovat jak vysoký ten úvěr bude, nikdy ne obráceně.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku, když se podíváme na dnešní datum 30. dubna 2014, je dobrá doba vzít si třeba právě teď hypotéku místo pálení čarodějnic jít raději do banky?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tak, na zadlužování je vždycky času dost, to určitě, ale v každém případě hypotéční úvěr jako takový patří mezi ty lepší úvěry, to znamená my jsme tady zase mluvili o tom, že délka splácení, a to se týká nejčastěji spotřebních úvěrů, tak ta délka splácení by neměla nikdy překročit životnost toho, co pořizuji. Já vnímám a vlastně, když děláme ty různé propočty a díváme se do té spíše střední a daleké budoucnosti, tak vždycky říkám, že pořízení nemovitosti je v podstatě odložená spotřeba, protože na jedné straně já tím, že splácím úvěr, tak si buduji vlastně, ve svém majetkovém portfoliu si buduji nějaký majetek, který má nějakou hodnotu a který můžu kdykoliv prodat, úvěr doplatit a ještě mi v ideálním případě něco zbude při nějakém konstantním růstu ceny nemovitosti.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Já jsem spíš myslela, jestli teď dobrá doba, to znamená, jestli jsou výhodné úroky a podobně?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Aktuálně? Pravděpodobně nejlepší v historii, ale to se týká zase těch úrokových sazeb. My díky vlastně těm nízkým základním sazbám, které vyhlašuje České národní banka, tak skutečně asi nějaký půl, třičtvrtě rok na samém dně a už jenom opravdu čekáme, ne, že bych to trpělivě vyhlížel, netrpělivě vyhlížel, ale čekám, že ty úroky už půjdou jenom, jenom nahoru, to znamená teďka je dobrá doba, já si myslím, že ještě tak minimálně třičtvrtě roku, rok ta doba bude, kdy z pohledu a znova opakuji pouze z pohledu úrokových sazeb je vhodná doba na to, aby si lidé pořizovali nemovitost. Co se týče ceny nemovitostí, tak tam se obávám, že to dno bylo někdy v polovině minulého roku, tam se to pomalinku začíná obracet a nemovitosti nebo nemovitostní trh ožívá, tím pádem nám ty nemovitosti zase trošičku rostou, ale pořád si myslím, že ten poměr cena - výkon je více než dobrý aktuálně.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Každý člověk je jiný, každý má jiné potřeby a tudíž i jiné požadavky na hypotéku, a proto bych byla ráda, kdybychom mohli odpovídat na konkrétní dotazy našich posluchačů. Vy nám, můžete své otázky volat na číslo 221552525 nebo 2424. Také nám můžete mailovat na jejakaje@rozhlas.cz a nebo SMSkujte ve tvaru R2 JEJAKAJE text vašeho dotazu na číslo 9077704.

/ Písnička /

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, je tady rubrika Rodinné finance, se Zdeňkem Simaichlem se věnujeme hypotéčním úvěrům a v tuto chvíli především vašim dotazům a vašim potížím. Dovolala se k nám posluchačka, přeji hezké dopoledne, můžete se ptát.

osoba
--------------------
Ano, dobrý den, já bych se chtěla zeptat, jako no, chtěla bych si koupit domek nebo byt a chtěla bych se zeptat, mám lišku, ale samozřejmě ty peníze mi stačit nebudou, který mám uspořený u lišky, takže si musím brát úvěr, tak bych chtěla vědět ještě a potom tedy samo sebou doplatit. Jestli jako jestli je to výhodný u tý lišky si vzít úvěr nebo od banky jinak? Děkuju.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, ano, pan Zdeněk kýve hlavou, tak si myslím, že vám určitě poradí.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ano, ano, dobrý den, zdravím, tak tady jde v podstatě o takový ten základní, základní úvahu, jestli vzít úvěr ze stavebního spoření a nebo hypotéční úvěr od hypotéční banky. To je vždycky velmi individuální, já vím, že tohle to jste určitě nechtěla slyšet, ale bohužel tak to je. Ale snad vám pomůžu jinou větou, my jsme kdysi dělali takový nechci říct průzkum, ale řekněme počítali jsme si tu výhodnost jednoho nebo druhého a došli jsme k názoru, že úvěr ze stavebního spoření bývá relativně výhodný od takových 700 do milionu 200 tisíc, a to je v závislosti na tom, kolik vlastně mám naspořeno a jak dlouhý bude takzvaný překlenovací úvěr. Úvěr ze stavebního spoření se skládá z toho překlenovacího, ten mám do té doby než splním podmínky pro přidělení řádného úvěru a teprve potom se to překlápí do toho řádného úvěru. Úvěr překlenovací má tu nevýhodu, že vlastně platím úroky z celé té půjčené částky bez ohledu na to, co mám naspořeno, a je to současně i věc, co úvěr ze stavebního spoření obrovsky znevýhodňuje a prodražuje, proto se tady bavíme o té výhodnosti a nevýhodnosti, kdežto u toho hypotéčního úvěru já splácím anuitně hned od začátku, to znamená tu jistinu, kterou si půjčuji od banky, ten dluh umořuji vlastně hned od první splátky, to u toho stavebního spoření s překlenovacím úvěrem samozřejmě není. Takže doporučuji si to nechat spočítat, není vůbec žádný problém zajít si do stavební spořitelny, nechat si udělat model, celkovou nákladovost, totéž potom udělat v nějaké hypotéční bance a potom se rozhodnout, ale obecně platí zhruba u úvěru většího než 700 tisíc, respektive 1,2 milionu korun, tak všechno, co je nad tak už bych spíše doporučoval hypotéční úvěr než úvěr ze stavebního spoření.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Děkuji za naši posluchačku a zvedám další telefon. Přeji hezké dopoledne.

osoba
--------------------
No, dobrý den.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobrý den, ptejte se. Ano, my vás posloucháme.

osoba
--------------------
Tady posluchač z Prahy. Dcera si vzala úvěr 300 tisíc na koupi nemovitosti a teď nastala situace, že ten úvěr nepotřebujeme. Je možný nějakým způsobem z tý smlouvy odstoupit, nebo ten úvěr zrušit? Je to 7 let.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A vy už jste ho čerpali, vy už jste ho čerpali?

osoba
--------------------
Ne, ještě se nečerpal a je na 7 let uzavřenej, že to bude splácet 7 let.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ano, tak nikdo a nic vás nenutí, abyste ten úvěr začali čerpat nebo abyste ho vyčerpali. Tady akorát pozor na jednu věc, protože drtivá většina bank a je to zhruba tuším rok nebo rok a půl, kdy i ta poslední banka, která si ještě držela čistý štít, tak zavedla sankce za nevyčerpanou částku. Obvykle banka toleruje zhruba kolem 20 % pokud nedočerpáte ten úvěr, tak je to v pořádku. Pokud je to víc jak 20 % a ve vašem případě dokonce 100 %, že by se ten úvěr vůbec nezačal čerpat, tak tam bývají smluvené různé sankce. Ta sankce je obvyklá ve výši 5 % z nevyčerpané částky, to znamená ve vašem případě by to bylo nějakých tuším 15, když je to 300 tisíc tak by to bylo nějakých 15 tisíc korun, takže to by pravděpodobně byla ta sankce za to nevyčerpání, ale doporučuji řádně si přečíst úvěrovou smlouvu, popřípadě všeobecné podmínky, na které ta úvěrová smlouva bude odkazovat nebo velmi jednoduše zavolat do té banky a zeptat se jich, co znamená v podstatě to nevyčerpání. Ale v každém případě nemusíte vyčerpat, nikdo vás k tomu nutit nebude, možná to bude stát nějaké to penále, pokutu, ale čerpat úvěr a notabene potom začít splácet nemusíte.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Taky dobrá rada a já zvedám znovu telefon abych se zeptala kdo tam, dobrý den, hola, tak asi posluchač, haló, halö, slyšíme se? Neslyšíme. Mám tady ještě dotaz: "Prosím o radu, kupujeme byt, realitka a spořitelna nám nabízí úvěr, máme i stavební spoření u lišky. Podle čeho se máme řídit?" My jsme asi už vysvětlili v první odpovědi posluchačce.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tak, my jsme na to částečně odpověděli, obecně, obecně bych řekl, skutečně nad milion korun bych do stavebního spoření nešel, navíc pokud mám tendenci ještě ty úvěry splácet a je to zase další mýtus, kterému se budeme určitě věnovat potom, tak spíš bych doporučoval to, ten hypotéční úvěr, který mi přijde takový trošku flexibilnější, úvěr ze stavebního spoření má zase jiné výhody, ale ono je to, dávat paušální rady je strašně těžké, protože je to individuální, ty dva produkty úvěr ze stavebního spoření a hypotéční jsou jak den a noc a jedna věc je matematika, to znamená co vychází lépe a co hůře, co se týče jako myslím celkových nákladů, ale druhá věc je i pocit, a to je taky strašně důležitý. Pro někoho pocit, že mám zafixovanou úrokovou sazbu, je daleko myslím na celou dobu splácení úvěru, je daleko důležitější, než že přeplatí o nějakých třeba 100, 200 tisíc navíc. Takže tady bych skutečně spíš, jak se říká si sedl na ten zadek, podíval se na ty dva produkty, spočítal si to a pak se moudře rozhodl jako co je pro mě vhodnější.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
To je zvláštní, pane Zdeňku Simaichle, že vy při plánování hypotéčního úvěru pracujete i s takovými věcmi jako jsou emoce a pocity.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
To je strašně důležitý.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
To si myslím, že je velmi důležitá věc. Zvedám telefon a ptám se na otázku, dobrý den.

osoba
--------------------
Dobrý den, tady posluchačka z Ostravska. Chtěla jsem se zeptat na refinancování půjčky hypotéčních úvěrem, je to výhodné nebo není?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Pardon, já se ještě zeptám, dobrý den, jaké půjčky, je to spotřební úvěr nebo jiný hypotéční úvěr?

osoba
--------------------
Ano, ano, spotřební úvěry.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tak je to samozřejmě možné, jedná se o takzvanou lidově se tomu říká americká hypotéka. V podstatě to je bezúčelový hypotéční úvěr, tím pádem zajištěný neovitostí, jinými slovy já poskytnu bance nemovitost, ta mi poskytne bezúčelově půjčku, načerpá mi ji na účet a nebo přímo splatí vlastně ty jednotlivé závazky, které mám z toho spotřebního úvěru. Ale pozor na jednu věc, tento úvěr je zajištěn nemovitostí, to znamená dostanu tam určitě daleko lepší úrok řádově 2x až 3x nižší než nám na spotřebním úvěru, to ano, mohu si ho roztáhnout na daleko více než spotřební úvěr, spotřební úvěry nám končí na 8, 10 letech splatnosti. Tyto bezúčelové úvěry obvykle kolem 15, 20 let není vůbec žádný problém, to znamená ta splátka se mi sníží, uleví se mi, ale samozřejmě čím delší splatnost tím více přeplatím a co je důležité, ten úvěr je zajištěn nemovitostí, to znamená pokud tady udělám nějakou chybu, tak potom úplně v tom nejkrajnějším případě samozřejmě můžu o tu nemovitost přijít a nebo můžu mít problémy s bankou ohledně té zástavy. Takže to samozřejmě u toho spotřebního úvěru nehrozí, kde mám maximálně nějakou exekuci na nějaký movitý majetek. Takže tady bych opravdu velmi pečlivě vážil, jestli do toho jít, nejít a jaká jsou potom ta rizika. Ale v zásadě ano, je to možné.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku Simaichle, my samozřejmě nejspíš začneme i hypotéční úvěr římská III., protože jsou to informace, které naše posluchače zajímají a mnohdy trápí. Já se jenom zeptám, je správný postup, když si říkám, že teď platím za pronájem bytu třeba 10, 15 tisíc, tak přesně tolik jsem ochoten dávat za hypotéku, berte to už jako pozvánku na příště.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tak, nevím kolik tady máme času ještě, ale je to jedna z nejčastějších věcí, kterou od lidí slýchávám, když se rozhodnu jít do vlastního bydlení, to znamená dneska jsem v pronájmu platím tolik a tolik a totéž můžu dát potom na splátku hypotéky, je to obrovský omyl a věty jakou jsou tou nejpřímější cestou do pekel, protože není pravda, že tyto dvě věci splátka hypotéky a současný pronájem se rovnají, protože vlastnictví majetku je spojeno nejen s tím vybavením, co jsme říkali, je spojeno s údržbou, je spojeno se zajištěním, je spojeno i potom s nějakým zajištěním těch osob, které se na tom úvěru podílejí, je spojeno s rodinným rozpočtem, kdy v podstatě na udržení narůstávajících reserv, financování krátkodobých cílů, které tam mám, tak tam jsou, jinými slovy platí a zase nechci to říkat paušálně, ale jenom zkráceně řeknu, že pokud si tu částku, kterou platím na pronájem vynásobím 0,5 až 0,65 až 0,7 tak se možná dostanu na tu splátky hypotéky, kterou si z toho rodinného rozpočtu můžu skutečně ukousnout.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku Simaichle, my se za 14 dní budeme věnovat opět radám týkajících se hypoték, aby se naši posluchači nedostali, jak jste vy řekl, do úvěrového pekla.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ano, ano, děkuji, děkuji za pozvání a budu se těšit.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Díky moc.

Autorizovaným dodavatelem doslovných elektronických přepisů pořadů Českého rozhlasu je NEWTON Media, a.s. Texty neprocházejí korekturou.

Spustit audio