Variabilní hypotéky? Nesedněte bankéřům na lep nízkých úrokových sazeb

11. červen 2014

Jsme národem úrokových turistů. Banky tak hrají na strunu (zatím) nízkých úroků. Přečetli jste si ale svou hypoteční smlouvu pozorně?

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, je tady už slibovaná rubrika Rodinné finance a rovněž stejně slibovaný Zdeněk Simaichl. Přeji pěkné dopoledne.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Dobrý den.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku, my se stále věnujeme hypotéčním úvěrům, tentokrát se jim věnujeme už popáté a vy se tváříte, že bychom s tím vystačili ještě možná do konce prázdnin, v každém případě dnes se budeme věnovat variabilní hypotéce. Je variabilní hypotéka skutečně téma, které stojí za zvláštní pozornost?

Čtěte také

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Naprosto jednoznačně, protože my jsme vlastně několikrát za poslední roky mohli číst ve zprávách na téma úrokové sazby sousloví rekordně nízké a lepší už to nebude a úrokové sazby sedí na dně a podobně, a ty úrokové sazby skutečně už několik desítek měsíců jsou na velmi nízkých úrovních, a ty nejnižší sazby ve většině případů jsou svázány právě s těmi variabilními, říkáme jim také floatovými hypotékami a nebo jim také říkáme hypotéky s proměnlivou a nebo také s plovoucí sazbou. Ať už je ten marketingový název jakýkoliv, tak v podstatě jde pořád o jedno a to samé, a jak už jsme tady vlastně několikrát i říkali, my jsme tak trochu národem úrokových turistů a není tedy divu, že variabilní hypotéky zažívají v posledních letech, to znamená v době vlastně klesajících úrokových sazeb, zažívají určitou renesanci. Já říkám renesanci proto, že vlastně variabilní nebo floatová hypotéka zdaleka není nic nového, to už tady bylo dávno před rokem 2007 vlastně, kdy ty úrokové sazby i vlivem vlastně té krize, které jsme byli svědky, tak nebo recese, abych byl tedy úplně přesný v České republice, tak šly dolů, tak tyhle ty sazby už tady byly nebo ty konstrukce vlastně u těch variabilních hypoték už tady byly dávno předtím. Tenkrát se využívaly víceméně sporadicky, ale teprve s těmi klesajícími úrokovými sazbami ty banky byly schopny to uchopit marketingově a zahrát na takovou tu českou strunu těch nízkých úrokových sazeb. A já si pamatuju dobu a není to ještě tak dávno, řádově rok, dva, kdy jedna nejmenovaná česká banka, která vlastně se nejvíc zasloužila o to, že vlastně variabilní hypotéky se dostaly na trh v tak rozšířeném měřítku, tak 9 z 10 hypoték byly právě s touhle tou proměnlivou úrokovou sazbou. To znamená opravdu to padlo na úrodnou půdu a my Češi tím, že vlastně jdeme po té úrokové sazbě, tak jsme to koupili i s navijákem všechno a začali jsme si sjednávat právě ty variabilní sazby. Takže aktuální téma to skutečně je. A já se akorát obávám, že spousta lidí v okamžiku, kdy se ten trend otočí a on se otočí dříve nebo později i díky vlastně intervencím České národní banky, která se snaží povzbudit tu inflaci a tím pádem vlastně i úrokové sazby, tak budou potom velmi nepříjemně překvapeni a budou zase takové ty kauzy na téma, jak to, že nám to nikdo neřekl a oni zase budou říkat: "No, vždyť jste to podepsali, a když už teda jste to podepsali, tak jste si to taky měli přečíst." A tak dále a tak dále a zase se to bude řešit. Takže určitě to je velké téma a myslím, že bychom si dneska takové ty základní věci o té hypotéce říct měli.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobře, pojďme se na to tedy teď podívat, aby naši posluchači nemohli pak říkat nám to nikdo neřekl, protože tam vzadu v hlavě jim někde bude říkat, ale Zděnek Simaichl mě varoval a nebo mi říkal. Pojďme si říct, jaká jsou největší úskalí variabilní hypotéky a jaká naopak může mít pozitiva?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ano, tak já bych ještě na začátku řekl vlastně, čím se, ono je to v podstatě standardní hypotéční úvěr, jo, to je dobrý si uvědomit a jako takový má, může být účelový a může být neúčelový. Ty účelové, to jsou standardní hypotéky, o těch jsme tady hovořili. U těch neúčelových my si zvykneme jim říkat americké hypotéky, to znamená tam ten účel není, ale zástava nemovitosti ano. Takže to všechno ta variabilní hypotéka může obsahovat také. Tam, kde se liší od standardního úvěru fixní úrokovou sazbou, je právě v konstrukci úrokové sazby. V případě variabilní hypotéky tvojí dvě složky, ta první je marže banky a ta druhá je sazba, která se odvíjí nejčastěji od jednoměsíčního PRIBORu, což je zkratka Prague InterBank Offered Rate, je to v podstatě sazba, za kterou si banky půjčují peníze mezi sebou. A ten jednoměsíční PRIBOR je aktuálně 0,27 %. Takže tady už vidíme, že to je vlastně velmi nízké a v okamžiku, kdy si k tomu banka přidá ještě svou marži, které ve svém minimu dosahuje aktuálně 1,65, tak nejnižší vůbec sazba, kterou je možné aktuálně na trhu u floatových hypoték dostat, je 1,92, kterou teda nabízí jedna banka. Takže řekněme, že ty rozdíly mezi těmi jednotlivými bankami jsou daný právě tou marží banky, která v této době, těch nízkých úrokových sazeb je podle mého názoru, vzhledem k tomu, že klient nese hodně velké riziko, o kterém si za chvilku řekneme, tak je až nesmyslně vysoká a podle mého názoru sazba 1,65, teďka se bavíme o té marži té banky, až nějakých 2,2, 2,3, tak což je průměr jakoby dneska na tom trhu, tak je prostě až bych řekl skoro lichva. je to prostě nesmyslně, nesmyslně vysoké, nicméně tím, že ta sazba PRIBOR je nízko, tak to ještě pořád vypadá hrozně hezky. A kdybychom si tedy měli říci o těch plusech a minusech. Tak já začnu u těch plusů za a) jich je míň a za b) nemůžeme říct, že všechno je jenom černé nebo bílé, ono samozřejmě všechno má svůj rub a líc. Takže mezi ty klady jednoznačně patří, že aktuálně je nižší úroková sazba, tím pádem nižší splátka, tím pádem i rychlejší umořování jistiny úvěru, to znamená rychleji se zbavuji toho dluhu, rychleji umořuji to, co jsem si od té banky půjčil, to je největší a naprosto jednoznačné plus. Druhé je tam velmi transparentní konstrukce úrokové sazby. Já vidím a mám ve smlouvě o hypotéčním úvěru mám marži banky a jednoměsíční PRIBOR je také jasně daný, je pravidelně uveřejňován na stránkách České národní banky, a pokud tyto dvě čísla sečtu, tak přesně vidím jaká je moje aktuální úroková sazba. Ona mi to samozřejmě banka pravidelně připomíná, ale je, prostě je tam naprosto transparentně vím, z čeho se mi ta sazba skládá. No, a ten třetí je tam zpravidla, protože ono se to řídí zase trošičku podle jiných pravidel, tak je tam zpravidla jednodušší předčasné splácení, to znamená, že zatímco u fixu já, pokud nechci zaplatit poměrně tučné penále, tak musím čekat než mi uplyne doba fixace, tak u těch vraiabilních hypoték by se dalo říct, že jsou tam podmínky podobné spotřebním úvěrům, to znamená v okamžiku, kdy chci splatit ten úvěr a některé banky to umožňují kdykoliv, některé třeba po 12 měsících mohu to splatit celé, a to penále tam je v uvozovkách pouze 1 % z celé té částky, to znamená mohu takřka kdykoliv, hodně se to podobá třeba těm neúčelovým hypotékám, které taky mohou splatit kdykoliv. Takže z tohoto pohledu a i v minulosti, kdy jsme vlastně sjednávali tyhle ty věci, tak tím myslím variabilní hypotéky, tak jsme to dávali lidem, kteří třeba do roka nebo po roce chtěli splatit celý ten úvěr a jednoroční úrokové sazby od toho roku 2007, teď se nám to trošku převrátilo, bylo ty nejdražší na trhu, takže spíš se vyplatilo vzít si floatovou hypotéku a pak to třeba po tom roce nebo ani ne roce umořit a vzít to v podstatě jakýsi překlenovací úvěr jenom na dokrytí nějakého cash flow.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku Simaichle, já bych přeci jenom další vaše vyprávění podřídila konkrétním dotazům našich posluchačů, takže nám můžete, milí posluchači, volat na 221552525 nebo 2424. Klidně také mailujte na jejakaje@rozhlas.cz a nebo SMSkujte ve taru R2 JEJAKAJE text vašeho dotazu na číslo 9077704.

/ Písnička /

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Posluchači milí, vítejte v našem vysílání, vítejte v rubrice Rodinné finance. Dovolala se k nám první posluchačka a Zdeněk Simaichl má sluchátka funkční nebo nemá? Nemá, tak pojďte, budeme poslouchat z jednoho ouška, Zdeňku. Už je to v pořádku, tak zvedám telefon a ptám se, kdo tam a jaká je vaše otázka, dobrý den.

osoba
--------------------
Dobrý den, tady je Jiřina, České Budějovice. Já mám takový dotaz, měla jsem hypotéční úvěr a půjčila jsem si 550 tisíc a splatila jsem 751 tisíc a úrok dělal 201 tisíc, je to normální takhle vysokej úrok?

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku, chcete se ještě na něco zeptat?

osoba
--------------------
Platila jsem to 12 let.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Jaká byla, dobrý den, zdravím vás, jaká byla úroková sazba na tom úvěru?

osoba
--------------------
No, tak ze začátku byla 5,30 a pak se změnila na 3,49.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Na 3,49 tak to nejsou nijak dramatické úrokové sazby. Já, když vezmu vlastně průměr úrokových sazeb někdy od roku 2006 do roku 2014, tak se dostávám na nějakou sazbu zhruba 4,39 takto nějak to znamená dostáváme se tak nějak mezi ty dvě úrokové sazby, takže by se i dalo říct, že za těch 12 let jste prošla nějakým tím průměrem, o kterém právě hovořím. V každém případě hypotéky jsou úvěry, které jsou na dlouhou dobu a čím delší doba splatnosti, tak tím samozřejmě více přeplatím, ale je to pouze zdání. My v současné době, když vlastně zprostředkováváme nějaký hypotéční úvěr, tak samozřejmě ta nákladová složka je i součástí toho jak informujeme klienta a říkáme bude vás to stát plus - minus tolik a tolik, ale současně je dobré počítat i s takzvanou reálnou hodnotou peněz, protože ty peníze samozřejmě v té, za těch 12 let, 20 let, 25 let, 30 let pracují a máme tady něco, čemu říkáme inflace, to znamená přirozené znehodnocení těch peněz, a když se potom podíváme na ty dlouhé splatnosti,a proto i já jsem nepřítelem těch krátkých splatností, do kterých mimochodem třeba těch 10, 12 let také patří, ale u těch 30letých to, že to přeplatím takřka dvojnásobně vypadá úplně tragicky.

osoba
--------------------
No, prosím vás, ale jako nedovedu si představit, že tady to pro vás je nízká částka, to je pro mě skoro polovina z toho, co jsem si půjčila.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ano, nicméně přesto je to 12 let.

osoba
--------------------
To znamená, že když budu platit 30 let, tak přeplatím jednou tolik?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Takřka dvojnásobek, přesně tak, tak přeplatíte takřka dvojnásobek, ale když vezmete v úvahu právě tu časovou hodnotu peněz, tak zjistíte, že úvěr, který je v České republice někde 1,7 tuším milionu je průměrná výše hypotéky, tak zjistíte, že tento průměrný úvěr na 30letém horizontu přeplatíte o 80 až 120 tisíc jakoby reálně na těch 30ti letech, ale samozřejmě absolutně, když sečtu splátky jednotlivé, tak se dostávám takřka na dvojnásobek, to znamená není úplně fér říkat přeplatil jsem o 200 tisíc, ona ta částka reálná bude výrazně, výrazně nižší, ale chápu, že pro člověka, když se podívá na to kolik si půjčil a kolik zaplatí, tak se zděsí a řekne si, to není možný, to je opravdu strašně velká částka.

osoba
--------------------
Strašně velká částka. Prosím vás, já jsem se ještě chtěla zeptat, od kdy se mluví o lichvě?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Velmi dobrá otázka, děkujeme za ní. Já jsem strašně rád, že to tady můžu říct, protože lichva v českém zákoně je samozřejmě definována, ale je definovaná jinak, než bychom si my jako spotřebitelé přáli a je definovaná jako úroková sazba, která je sjednaná za nápadně nevýhodných podmínek, popřípadě pod tlakem a podobně a důsledek toho je, že za a) se to strašně špatně prokazuje a za b) já už jsem viděl naprosto legální smlouvy od firmy, která inzeruje snad nejvíc v České republice, má inzeráty v televizi, v rádiu, má inzeráty v novinách a viděl jsem úrokovou sazbu přes 500 % a je to pořád legální. To znamená lichva skutečně jako taková jak bychom si my spotřebitelé představovali, by měla být definována nějakou maximální výší úrokové sazby a všechno nad už by mělo odporovat dobrým mravům, měla by to být lichva, bohužel to tak není a spíš se prokazuje jakoby za jakých okolností jsem tu smlouvu podepsal, za jakých okolností jsem ty podmínky uzavřel. Takže bohužel je to takhle a sám bych si to představoval jakoby trošičku jinak, no, ale nedá se nic ...

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Musím říct, že mě napadají jenom slova písničky, písničkáře Plíhala, který zpívá "špína je velmi relativní pojem" a v tomto případě to bohužel asi platí. Já rozumím i paní Jiřině, protože když se takto ta částka řekne, jak ona ji pojmenovala, tak to skutečně působí řekla bych až frustrujícím a způsobem a myslím si, že by banky měly téměř zaměstnávat nějaké psychology, kteří to prostě těm lidem vždy nějak vysvětlí. Jsem ráda, že toho psychologa tady v tuto chvíli suplujete vy, Zdeňku a že jste i paní Jiřině vlastně vysvětlil, že malinko se na to je potřeba podívat možná i jinak. My se teď tedy ale ještě podívejme vaším prizmatem na ta negativa variabilní hypotéky. Vy jste předtím říkal to, co jsou její klady, pojďme si teď slušně říci i zápory, ale počkejte, počkejte, ještě zvednu telefon, poslední telefon dnešní Poradny. Přeji hezké dopoledne, ptejte se.

osoba
--------------------
Dobrý den, zdravím vás i pana Simaichla, já mám prosbu, mám stavební spoření, protože jsme museli platit byt, musela jsem si vzít úvěr úplně od nuly a je to od Komerční banky a chtěla jsem se zeptat, jestli bychom mohli přejít na hypotéku od Komerční banky, ale už máme věk manželovi je 70 a mně 65.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Já vás zdravím a já pro vás nebudu mít asi úplně dobrou zprávu. Standardní hypotéční úvěr se poskytuje do 65 let, jsou výjimky, kdy se to dá prodloužit do 70 let, ve většině případů se toto prodloužení ještě musí zdůvodňovat například nějakým majetkem nebo tím, že člověk je podnikatel a může tedy pracovat do těch 70 let, je OSVČ třeba nebo podobně, v takových případech je to možné. Ale obávám se, že pro vás se ta cesta už asi uzavřela.

osoba
--------------------
Já jenom ještě řeknu, že jsme vlastně museli stejnak udělat záruku nějakou takovou bytem, který teďko platíme pro tu Komerční banku, tak mám takovej pocit, že by to bylo prašť jako uhoď teda s tou hypotékou jako s tím stavebním spořením.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Hm, ano, logicky se na to koukáte naprosto správně, nicméně to, co říkáte zástava nemovitosti, banka i stavební spořitelna je obchodník s penězi, ona nechce nemovitost, ona chce splácet, ona chce peníze a ve svých řekněme rizikových scénářích si vyhodnotila, že 65 je maximální věk, maximálně teda těch 70, jak už jsem říkal až na tu výjimku, je věk, kdy člověk může nějak rozumě splácet a s tím asi těžko něco uděláme.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Kdyby si to naše posluchačka mohla sjednávat po telefonu, tak by asi dopadla lépe, protože má tak mladistvě znějící hlas, ...

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Určitě.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
... že by ji nikdo nevěřil, ale v každém případě bohužel, to právní resumé je následují jaké jste slyšela. Ještě se nás ptá paní Jarka ze severu Čech, jaká je možnost slučování úvěrů a hypoték?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Řekl bych nekonečná, tady pokud mám dva úvěry a chci je sloučit do jednoho, tak jediné, co v podstatě riskuji je, že se mi to nepodaří s tou dobou fixace sladit tak, aby to šlo bez jakéhokoliv penále.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tady je ještě taková douška, že teď ji končí rodičovská dovolená, mají hypotéku, několik úvěrů a nemůže sehnat práci a na sloučení úvěrů prý proto nedosáhnou.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
To je samozřejmě jeden pohled, ten druhý pohled je, že banky v okamžiku, když už je tam nějaká úvěrová historie a ta úvěrová historie je pozitivní ve smyslu, že nikdy nebyly žádné problémy při splácení, tak dokáže jít takzvaný zjednodušeným refinancováním, to znamená pokud o víc jak 5 %, ale zase liší se to, některé banky mají nulovou toleranci, některé 5 %, ta splátka nepřevýší vlastně součet těch původních splátek u těch dvou úvěrů, tak lze v podstatě refinancovat jinam za nebo dokonce zůstat v té samé bance, pouze za čestné prohlášení, že jsem schopen řádně a včas splácet vlastně své závazky vůči té bance, protože už jsem nějakou bonitu a schopnost splácet v minulosti prokázal, to znamená ne vždycky ta banka vyžaduje nové potvrzení o příjmu, ale říkám je to individuální, chtělo by to posoudit konkrétně.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku, mrzí mě, že ta negativa variabilní hypotéky teď už po vás chci jen heslovitě.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tak, ta negativa, takové asi 4 vidím největší. To první je, že tam je nejistota výše splátky, která je závislá vlastně na tom aktuálním vývoji na trhu, to je právě ta sazba PRIBOR, která dokonce i skokově může vyrůst, a pak samozřejmě z měsíce na měsíc se mi může zvýšit splátka, to znamená ten produkt je vhodný spíše pro finančně gramotnější klienty, kteří se nebojí riskovat, nemají napjatý rodinný rozpočet, umí řídit své finance a případné navýšení splátky nebude dělat problém. Ta druhá nevýhoda je pozor na fixaci, protože i když to tady zní trošku neuvěřitelně, tak i tyto úvěry mají fixaci, akorát ta fixace se týký nikoli té úrokové sazby toho PRIBORu, ale týká se té marže té banky, a i ta marže se může změnit. To znamená zase je dobré podívat se na jak dlouho ta marže je sjednaná nebo ta výše té aktuální marže je sjednaná v hypotéční smlouvě a jak je velká,. Třetí nevýhodu vidím pozor na crosselové produkty, protože většinou, abych získal dobrou sazbu, musím si ještě koupit pojištění, musím si vzít kreditní kartu, takže ve finále všechny ty splátky můžou být daleko větší než fixní úroková sazba. A pozor na fixní sazby, pozor na fixní sazby, protože ty rostou rychleji než plovoucí, takže v případě, že se mi utrhne PRIBOR a já budu chtít přejít vlastně z té plovoucí na fixní, tak na tom můžu hodně a hodně prodělat.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku, já jsem ráda, že jste to stihl, takto sice zadýchán. Díky moc za dnešní díl hypotéční úvěry variabilní hypotéky a těším se zase na příště.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Také děkuji, na shledanou.

Autorizovaným dodavatelem doslovných elektronických přepisů pořadů Českého rozhlasu je NEWTON Media, a.s. Texty neprocházejí korekturou.

Spustit audio