Při koupi bytu dbejme na to, aby záruční doba byla uvedena ve smlouvě

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, dostali jsme se do druhé hodiny dopoledního vysílání Českého rozhlasu Dvojka, stále je 9. května, jak také jinak, ovšem hodiny se nám už posunuly, protože je sedmá minuta po desáté hodině a to znamená, že vypukl čas Rodinných financí. Naproti mě sedí Světlana Rysková, přeji hezké dopoledne.
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Hezké dopoledne.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A dnes budeme reklamovat. To je, někdo má z toho trošičku těžkou hlavu, když si má stěžovat, někdo to miluje, někdo je kverulant, ale v každém případě, jestliže si koupíme nový byt a v tom bytě jsou nějaké závady, je nutno se ozvat, není-liž pravda.
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
To určitě, protože byty nejsou levná záležitost a pokud dojde k takovému případu, o jakém jsem se dočetla dneska právě v novinách, že museli vystěhovat z jednoho poměrně drahého komplexu Prague Marina, obyvatele jednoho domu, protože je ohrožena statika toho domu, tak to jsou samozřejmě takové tristní takové případy, ale myslím si, že znepříjemnit život dovede i daleko méně dramatická závada v tom bytě a těch závad, jak víme, vždycky se nějaké najdou, nikdy žádná stavba není ideální, záleží jenom na tom, jestli se dají odstranit, jestli ten, kdo nám byt prodal, je ochoten je odstranit, odstraní je dobře, to jsou asi takové základní 3 problémy, které máme.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Světlano, když jste se připravovala na toto téma, udělala jste si nějaký top ten těch nejčastějších záhad, myslím takové ty pukliny na stěnách, nepřítomnost pravého úhlu v bytě, plísnička?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
To určitě, Martino, jste řekla úplně ty nejčastější, pak to bývá nedovírání oken nebo špatné zavírání, otvírání oken, špatný spád parapetů, zatékání na balkony, terasy, uvnitř bytů bývají poškrábané armatury, poškrábaná dlažba a podobně, to jsou takové ty drobnosti, které se dají odstranit, ale i takové například, že zatéká do domu střechou, jsou špatně udělané izolace, takže, jak jste dobře řekla, někdy po jednom až dvou letech se začínají objevovat plísně v bytech nebo v domě bytovém, to už jsou potom horší závady, zatékání do garáží taky poměrně dost častá závada, to už jsou potom záležitosti, které skutečně to jejich odstranění je nákladnější a jednání s tím developerem bývá složitější.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Světlano, pozvěte mi, když si koupím nové boty, tak vím, že je mohu tuším dva roky reklamovat, což je teda zase nevídané, protože já neznám mnoho bot, které toto období vydrží a musím říct, že by mě asi hanba provázela, kdybych po dvou letech šla reklamovat boty, ale nevím vlastně, jak dlouho mám možnost reklamovat svůj nový byt?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
To jste narazila úplně přesně na velký problém. Většina lidí si totiž myslí, že byt mají možnost reklamovat 2 roky a častokrát ani netrvají na tom, aby to bylo smluvně podchyceno, a ono to tak úplně není, protože občanský zákoník vlastně vztahuje tu reklamační dobu 2 roky jenom na zboží, a ten byt tak až úplné zboží klasické není, které si kupujeme v obchodě, nicméně samozřejmě reklamovat ho můžeme a vždycky bychom měli dbát na to, aby ta reklamační lhůta a bývá obvykle 24 až 36 měsíců, byla přímo uvedena v té smlouvě. Někdy ti prodávají dávají i třeba prodlouženou záruční dobu na střechu nebo na některé jiné části toho domu, pokud jim na tom nějakým způsobem záleží, nebo to chtějí většinou nějak reklamně využít, ale určitě bychom vždycky měli dbát na to, aby ta doba záruky byla uvedena v té kupní smlouvě, zrovna tak, aby tam bylo uvedeno, jakým způsobem můžeme reklamovat závady, které odhalíme při přebírání toho bytu, do jakého termínu ty závady mají být odstraněny a někdy, když podepisujeme vlastně tu kupní smlouvu, bychom se neměli vzdávat toho práva, že budeme něco reklamovat a podepisovat například, že kupujeme byt tak, jak stojí a leží nebo že nemáme výhrady, že jsme seznámeni se stavem a souhlasíme s tím, že ho kupujeme v takovém stavu, v jakém je, v žádném případě takové formulky ve smlouvě nepodepisovat.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tedy budeme-li mít smlouvu, ve které bude napsané, že přebíratel nevidí a neslyší, tak je to poněkud podezřelé. Povězte mi ze zákona, na jak dlouhou reklamační dobu mám nárok?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Zákon to neurčuje právě v případě bytů úplně precizně, on to určuje u toho zboží. Tam samozřejmě víme o těch 2 letech s výjimkou nějakých potravin a podobně, ale u těch bytů to není specifikováno, takže tam skutečně je potřeba, aby to bylo zakotveno v té smlouvě.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
V případě, že si kupuji úplně nový byt, spouštím nějaký mechanismus v okamžiku, kdy ho přebírám, anebo se mám třeba odmítnout nastěhovat do toho bytu, dokud nebudou ty závady odstraněny, mám na tohle nárok?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
To záleží na vás. Ony jsou v podstatě dva druhy závad. Jedny závady, které vám brání přímo v užívání toho bytu, to znamená, kdybyste se například stěhovala v zimě a nefungovaly radiátory, tak asi pravděpodobně vám to brání ve využívání bytu. Ale pokud je to, jsou to třeba pukliny na zdi, tak to vám asi v tom užívání bytu nebrání a vy v podstatě v tom přebíracím protokolu nebo v tom vlastně protokolu, kdy ten byt přebíráte, uvedete ty závady, žádost o to, jak mají být a do kdy mají být odstraněny a potom samozřejmě zkontrolujete nebo dnes už v podstatě se doporučuje, abyste si vzala k ruce odborníka, aby vám pomohl zkontrolovat, jestli ty závady byly skutečně dostatečně odstraněny, tu puklinu si můžete zkontrolovat sama, i když i tam jsou různé způsoby, jak to zalepit, dá se říci, a ta závada tam zůstane, ale pokud vám zatéká na terasu nebo z terasy naopak do bytu, tam pravděpodobně bude problém s izolací, čili tam asi pravděpodobně by bylo dobré, kdyby to místo bylo odkryto, znovu zaizolováno, vy jste si pozvala odborníka, který se podívá, jestli už je to uděláno dobře, než se vlastně ta terasa zase zavře, to znamená, než se tam položí dlažba, protože pak se s tím zas nedá nic dělat, než čekat, jestli se ta závada neobnoví.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Představme si, že někdo si přebírá byt, který už různě zaplatil nebo čerpá hypotéku na něj a podobně a není dost asertivní a na rozdíl od lidí, kteří mu ten byt prodávají, ti většinou asertivní bývají. Jak má člověk reagovat na to, když člověk, který nám ten byt dává nebo už si ho máme přebrat, říká na všechno - vždyť je to v pořádku, to je, paninko, to je dobré, to si pak prostě ...
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Nemáme čas, už musíme jít do dalšího bytu.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak si ho nekupujte. A teď vy samozřejmě jste už v situaci, kdy už by vás asi ranila mrtvice, kdybyste si ten byt nemohli už se do něj nastěhovat, nemohli byste si ho převzít. Jak má vlastně člověk reagovat, jak se ...?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
To je velice těžké. Pokud si člověk uvědomuje sám, že není dostatečně asertivní a už má vlastně zkušenost s tím developerem, protože už pravděpodobně s ním jednal, podepsal nějaké smlouvy o smlouvách budoucích, složil nějaké splátky a podobně a když vidí, že je pořád tlačen víc a víc do kouta, já opravdu navrhuji, aby si vzal odborníka. Dnes jsou odborníci nejenom teda lidé, kteří z právního hlediska posoudí smlouvu a tak dále, jestli je dostatečně ochranná vůči tomu kupujícímu, ale jsou i odborníci, většinou jsou to lidé ze stavebních firem, které třeba už dnes nemají práci a tak dále, a oni se v tom vyznají, dělali stavební dozor a tak dále, oni si zakládají firmy, které vám pomohou vlastně jít po těch nejrizikovějších místech toho bytu a podívat se na to, jestli je to v pořádku. Taková revize s technikem zkušeným není ani příliš drahá, vy si vlastně, vy máte na své straně člověka, který se říká kope za vás, to znamená je na vaší straně ve vztahu k tomu developerovi, on je placen vámi, čili on vlastně hájí vaše zájmy a protože je to odborník, tak vlastně vy jako neodborník stavíte odborníka proti odborníkovi a dostáváte se do té role, že vlastně vás někdo hájí. Takže já si myslím, že tady to je řešení pro lidi, kteří nevěří, že by to ustáli a jsou takoví měkčí a nechali by se třeba zahnat do kouta.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
V tomto případě je ještě dobré zkontrolovat, aby ten člověk, kterého si my najmeme, nepracoval zároveň pro tu stavební firmu a nestalo se nám, že máme vlastně ...
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Oni mají dneska i asociaci tito lidé, takže je možné se podívat i na tu asociaci, poinformovat se. Já si myslím, že ten byt dneska není levná záležitost. Pokud si ho bereme na hypotéku, tak je to závazek na dlouhou dobu a stojí za to dát třeba ty 4, 5 tisíc za tu revizi a za to ošetření vlastně těch závad, aby to bylo v pořádku.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Světlano, jsme neopatrní a jsme nadšení z toho, že se konečně stěhujeme do nového. Při té příležitosti v euforii podepíšeme cokoliv. Co poté, když zjistíme, že jsme podepsali předávací protokol bez jakýchkoliv výhrad a my zjistíme, že ty výhrady najednou máme a velké, co můžeme dělat?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
To už je skutečně velký problém. Pokud je tam skutečně ta formulace, že jsme se seznámili s tím stavem bytu, přebíráme ho tak, jak je, tak už ani na ty skryté vady většinou ten developer nereaguje a je to naše vina, protože my můžeme reklamovat i skrytou vadu, to znamená tu, kterou jsme neobjevili v ten moment, ale musí to mít nějaký podklad, to znamená, musíme potom prokázat, že ta závada už v době toho přebírání tam byla nebo byl založen nějaký problém, který to signalizoval a ten prodávající neodstranil ten problém a pak se to projevilo v té skryté vadě. To máme možnost udělat až do 6 měsíců od převzetí toho bytu. No, a pak máme tu záruční dobu, o které jsme hovořili, ale tam skutečně už jde o takové ty větší závady, kde my s tím developerem už musíme jednat o odstranění těch závad, bývá to nákladnější, tam už skutečně se častokrát vyplatí i nějaký expert, protože, pokud je to například plíseň v bytě, která se objevuje, což je velice zdravotně závadné, musí se odhalit příčina, proč ta plíseň tam vzniká, jestli je to špatnými okny nebo špatnou tepelnou izolací, jsou tam nějaké tepelné mosty a podobně, a to už jsou záležitosti poměrně složité. Většinou se to objevuje ve více bytech, takže tam potom je lepší, když se dá to společenství vlastníků dohromady, najmou si nějakého experta a nechají si vypracovat znalecký posudek a už potom jdou do toho reklamačního řízení společně.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ve druhé hodině dopoledního vysílání si povídáme o reklamacích závad v nových bytech a právě teď se k nám dovolal někdo, kdo pravděpodobně má nový byt. Přeji vám hezké dopoledne.
posluchačka
--------------------
Dobrý den, tady je posluchačka z Moravy. U mě se nejedná o byt, u mě se jedná o omítku. Mohla bych se zeptat něco?
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Rozhodně, zkuste to.
posluchačka
--------------------
Můžu mluvit?
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, ptejte se.
posluchačka
--------------------
Prosím vás pěkně, v roce 2006 byla dělaná omítka na domě a na jedné té straně ze severní strany na té zdi ta omítka začala brzy praskat, pak úplně začala nějak tak jako vypadávat takový jako dírky, bylo to v roce 2006. Přes urgenci prostě to bylo jenom tak zalátaný, sem tam nějaká ta dírka a několik urgencí bylo, ale ta firma prostě nepřijela. Byla tam záruka 5 let. Bylo mi řečeno potom, když jsem to nějak zkoumala, že ta záruka by měla být od solidní firmy 10 let, ale mně bylo přislíbeno teda po urgencích se přijel podívat ten majitel, říkal, že to opraví a jeden zedník se na to díval a říkal, že prostě do té malty nebylo daný to, co tam mělo být. On mně slíbil, že prostě to celé tu omítku opraví a já jsem řekla - na vaše náklady. A on s tím souhlasil a jenom jsem se chtěla zeptat prosím vás, jestli mám ještě přizvat třeba nějakého odborníka, anebo nějakým způsobem, aby on ten majitel po mě nechtěl peníze, čímž jsme se domluvili jenom jako ústně, jestli by to mělo být nějak potvrzený prostě nějakým tím podpisem ověřeným, že prostě to udělá na svoje náklady? To jsem se chtěla zeptat. Já budu poslouchat rádio. Děkuji mockrát.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobře, my vám taky děkujeme za dotaz. Světlana kýve hlavou, ano podepisovat, sepisovat.
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Písemně určitě ano, reklamaci vždycky uplatňovat písemně a samozřejmě ten majitel firmy by se měl písemně zavázat, do kdy to odstraní a že na vlastní náklady, tak, jak se dívám, jestliže to bylo uděláno v roce 2006 a máme rok 2012, on to bude opravovat letos, tak je to už vlastně po té záruční lhůtě, takže tady velice opatrně, jestli to paní reklamovala vlastně během těch prvních 5 let a oni to dosud neodstranili, tak je taky potřeba, pokud reklamujeme, aby bylo uvedeno do kdy to bude odstraněno, aby se to pak netáhlo rok, dva a ta firma nám potom neřekla - no, jo, ale už se na to nevztahuje ta reklamační lhůta.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Pokud už to paní reklamovala, tak také by měla schovat všechny ty reklamace, aby to mohla doložit.
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
No, a písemně si nechat potvrdit, že to tedy bude odstraněno, jak jí slíbili na jaře letošního roku nebo nevím přesně, jak to říkala, a že to tedy bude na náklady té firmy, protože je to uznaná reklamace. V případě, že by to nepomohlo, nechat si udělat znalecký posudek, ten samozřejmě nestačí, aby někdo ze známých řekl, že tam nebylo dáno to, co je potřeba. Tam je potřeba znalce posudek a soudit se, no, nic jiného nezbyde.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Nevypadá to optimisticky, doufejme, že to dobře dopadne a že to ten majitel firmy myslí vážně. Máme tady dalšího tazatele, hezký den. Můžete se ptát, dobrý den.
posluchač
--------------------
Dobrý den, tady posluchač Honza. Já mám takovej problém, já jsem si koupil byt, je to teda starší byt a teď nám opravovali nahoře na střeše nový parapety nad balkonama a když je velká bouřka, dost prudký déšť, tak nám zatýká do bytu. Už jsem to i reklamoval na společenství vlastníků, dodneška se mi nikdo neozval, i když jsem to dal písemně i osobně jsem se tam zastavil. Pojišťovna, když jsem se ptal na pojišťovně, tak mi řekla, že tohle se musí projednat jako SV.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak, Světlano, co byste poradila Honzovi?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Tak já myslím, že postupoval správně, že to reklamoval, samozřejmě to mělo reklamovat SV, asi je to, asi to nebude závada jenom, to je obrácený, pravděpodobně ten parapet má obrácený sklon a místo toho, aby ta voda odtékala ven, tak teče pod to okno, takže to je špatně udělané a je potřeba to reklamovat, není to zas tak strašná závada, která by se nedala odstranit, takže si myslím, že to SV nechce reklamovat samo, tak by měl ten posluchač nebo ten majitel bytu si vyžádat adresu na tu firmu, reklamovat to přímo tam, ale tady bych opravdu jako viděla, že to je chyba toho SV, že to měli reklamovat oni, protože ty parapety, okna to vlastně patří k fasádě domu a je to vlastně společné vlastnictví těch všech spoluvlastníků. Smůla je, jestli tam zatéká jenom jednomu, to je vždycky těžké.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
V každém případě ale ...
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Ale určitě reklamovat, písemně trvat na tom, ano.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, má nějaké trumfy v ruce v tomto případě?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Určitě, určitě.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak píše nám pan Talián. Každý nový byt je prodáván za cirka 50 tisíc metrů, korun za metr čtvereční. Jak vím, tak žádný z bytů není v přesném rozměru jak je prodáván, většinou o nějaký ten metr menší. Známý měl o cirka 4 metry čtvereční, a to je 200 tisíc. Co vlastně člověk může dělat a zdali si to má raději vždycky všechno hned přeměřit?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Určitě přeměřit v té fázi, kdy ten byt přebírá, to je nejlepší, protože to už je vlastně hotový a už můžete přeměřit skutečně tu podlahovou plochu. Problém je v tom, že někteří developeři si dávají přímo do smluv, pokud kupujeme ten byt ve fázi, kdy ještě není hotová hrubá stavba, nejsou vlastně ty příčky, není to rozdělení těch pater, že tam může být odchylka plus minus třeba 1 %, 3 % a tak dále, teď záleží na tom, jak je ten byt velký a kolik ty procenta 3 % z toho bytu jsou a samozřejmě vždycky jsou to peníze a já teda nevím, z vlastní zkušenosti jsem se nesetkala s případem, že by se ten developer odchýlil ku prospěchu zákazníka, většinou ten byt bývá menší. Takže tady to je taková, pokud to v té smlouvě je ta odchylka, my to podepíšeme a je to v této relaci, tak s tím nemůžeme dělat nic, pokud to v té smlouvě není, tak samozřejmě můžeme jednat, ale bude to jednání velice složité a můžeme žádat tedy o vrácení té poměrné části ceny toho bytu za ty metry, o které je menší.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A můžeme třeba s těmi 3 % nesouhlasit?
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Můžeme, ale to musíme potom už vymínit při podpisu té kupní smlouvy, že nesouhlasíme s tou tolerancí, že teda to chceme bez tolerance, že ten byt musí mít ty rozměry, které jsou uvedeny ve smlouvě.
Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, já pevně věřím, že rady Světlany Ryskové vám všem, kteří se chystáte do nového bydlení, takže vám pomohly, protože není tak úplně pravda, že kdo židli má, bydlí. Většinou toho potřebujeme mnohem více. Ještě teď, pokud se chcete na něco zeptat, tak můžete psát na web dvojka.rozhlas.cz, kde bude Světlana Rysková ještě dlouhou dobu chatovat a odpovídat na vaše dotazy. Světlano, díky moc a utíkejte na chat.
Světlana RYSKOVÁ
--------------------
Hezký den.

Autorizovaným dodavatelem doslovných elektronických přepisů pořadů Českého rozhlasu je NEWTON Media, a.s. Texty neprocházejí korekturou.