Přepis: Variabilní hypotéky - 1. června

moderátorka
--------------------
Milí posluchači, slibovala jsem vám téma rodinné finance, téma variabilní hypotéky. Slibovala jsem vám jako hosta ekonomického poradce Zdeňka Simaichla. Svůj slib plním. Je tady Zdeněk Simaichl i téma variabilní hypotéky. Přeji dobré dopoledne.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Dobré dopoledne.

moderátorka
--------------------
Pane Zdeňku, variabilní hypotéky. Já bych tomu chtěla rozumět tak, že někdy mohu platit a někdy nemusím, ale to asi nebude ono, viďte?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Bohužel, takováhle hypotéka tady ještě není. Já se domnívám, že ...

moderátorka
--------------------
Je tady díra na trhu.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Je tady díra na trhu, určitě, ale myslím, že tohohle toho se ani v budoucnu nikdy nedočkáme, i když jak se říká, nikdy neříkej nikdy. V každém případě téma variabilních hypoték nebo my říkáme variabilní, ale ono se jim také říká floatingové neboli plovoucí hypotéky. Se všemi těmito termíny se můžeme potkat. A ačkoli se nám může zdát, že to je něco, s čím se tak často nepotkáváme, je to termín neznámý, tak když stačí se projet v podstatě po dálnici nebo stačí se dívat na reklamy v televizi, tak tam jsou takové ty úplně úžasné, těžko uvěřitelné sazby od 2,5%, 2,99 a podobně, takové ty opravdu líbivé, tak z 99% jsou to právě tyhle ty variabilní hypotéky. A teď, co to vlastně ta variabilní hypotéka je. Variabilní hypotéka je ve své podstatě pouze jakousi variantou ke klasickému účelovému hypotečnímu úvěru. Klasický účelový hypoteční úvěr v podstatě znamená běžná hypotéka, za kterou jsme zvyklí nakupovat nemovitosti, to znamená byty, domy, jsme zvyklí za to stavět. To znamená, je tam jasný účel pořízení bydlení. Jak už jsem říkal, je to klasickou variantou, variantou proto, že úroková sazba není fixována na rozdíl od klasického hypotečního úvěru, ale je takzvaná variabilní neboli plovoucí a skládá se celkem ze dvou složek. Ta první složka, tu tvoří pevná marže banky, ta v současné době bývá zhruba 1,5 až 1,8% a ten zbytek je takzvaná mezibankovní úroková sazba PRIBOR. A zase, abysme nemluvili v cizích termínech, tak PRIBOR je v podstatě sazba, za kterou si banky jsou ochotny půjčovat peníze mezi sebou. To znamená, je to, jednoduše řečeno sazba, za kterou obchodují banky s penězi mezi sebou v současné době.

moderátorka
--------------------
Proč mě to má zajímat jako klienta, který nebude obchodovat mezi bankami, ale obchoduje s jednou bankou?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak, protože pro tvorbu té úrokové sazby je to naprosto klíčové. To znamená, zatímco marže banky je pevná minimálně po určitou dobu, o tom, k tomu se také dneska dostaneme, ne u všech bank to platí, tak ta variabilní složka je právě ten PRIBOR a je to sazba, která se mění v podstatě každý den. A v tom spočívá také úskalí těchto hypoték, protože tato sazba se v podstatě může změnit z měsíce na měsíc a samozřejmě potom z měsíce na měsíc se může změnit i splátka samotného úvěru.

moderátorka
--------------------
Takže uživatel nebo respektive klient je v tu chvíli trošičku třtinou v rukou tady této části úrokové sazby?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak, přesně tak. To znamená, zatímco u klasických hypoték jsme zvyklí, že si domluvíme nebo vyjednáme nebo dostaneme nějakou úrokovou sazbu a tu si zafixujeme na různě dlouhé fixační období, standardně od jednoho do 5 let, tak u této hypotéky to neplatí a tato hypotéka nebo respektive úroková sazba u variabilních hypoték se nám skutečně může změnit z měsíce na měsíc. To znamená, jeden měsíc platím, já nevím, třeba 3 tisíce korun a od dalšího měsíce už platím třeba 3500. A to zároveň je jedna právě z těch nevýhod té hypotéky, o kterých budeme dneska hovořit.

moderátorka
--------------------
To je docela podstatná nevýhoda.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Jet o podstatná nevýhoda, přesně tak. Oni ty reklamy vždycky říká, že každá reklama má háček, tak jedním z těch háčků je právě ten samotný mechanismus tvorby úrokové sazby. Právě proto, že tam je ta variabilní složka, ta, která opravdu se může měnit. A navíc je to ještě umocněné tím, že PRIBOR na rozdíl od úrokové sazby, kterou vyhlašuje centrální banka, to je takové to, jak se vždycky píše v novinách, že centrální banka zvýšila úrokové sazby, to je takzvaná dvoutýdenní reposazba, to je základní sazba, kterou vyhlašuje centrální banka, to znamená sazba, za kterou si banky mohou ukládat peníze u České národní banky a která do značné míry určuje v podstatě všechny, následně všechny úrokové sazby na trhu. Tak PRIBOR na rozdíl od této sazby je určen nejenom makroekonomikou, to znamená o tom, jak se vyvíjí hospodářství, jakým způsobem vyvíjí kurs koruny, inflace a podobně, ale navíc je ještě do značné míry ovlivňován náladou na trhu. A to je v podstatě položka, která se nedá předvídat, která může tu sazbu vystřelit nahoru úplně iracionálně proti tomu, jaká je vlastně skutečná hodnota.

moderátorka
--------------------
Zejména když v Čechách se velice často užívá termín blbá nálada.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Blbá nálada, přesně tak. Takže z tohohle toho pohledu těžko vlastně předvídat, jakým způsobem se ta sazba bude vyvíjet, i když máme za to, že na podzim je plánovaná zvýšená nebo že se bude zvyšovat ta základní úroková sazba, takže právě od podzimu čekáme, že i tyto sazby variabilních hypoték půjdou nahoru.

moderátorka
--------------------
Proč si mám jako klient tedy vybrat variabilní hypotéku a ne klasickou?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak ona samozřejmě má i své výhody, proto se nabízí, ale o těch taky budeme hovořit, ale důležité je, aby klienti, protože my jsme bohužel národ úrokových turistů. To znamená, my opravdu se snažíme dostat za každou cenu tu nejnižší úrokovou sazbu a poněkud zapomínáme na samotnou konstrukci toho úvěru. To znamená, k čemu ten úvěr používáme, jaké máme rezervy, jestli budeme chtít třeba za rok, za dva, za tři ten úvěr částečně umořit, částečně splatit, budeme si chtít snížit tu splátku, budeme si chtít snížit nebo zkrátit tu dobu splatnosti a podobně. To znamená, toto moc nebereme v úvahu, s tímto nepočítáme, ale jdeme vždycky primárně po té úrokové sazbě. A to, že zaplatíme kvůli špatné konstrukci, špatnému rozhodnutí o typu hypoték, kterých je opravdu řádově desítky, takže zaplatíme navíc někde desítky, stovky tisíc korun, ale máme tu naši úrokovou sazbu, která je nejnižší a můžeme se s ní chlubit, kde chceme, tak to už nás příliš nezajímá. A právě proto jsou i tyhle ty hypotéky v českých zemích úspěšné. Takže kdybysme se měli bavit o tom, jaké jsou vlastně takové ty háčky, upozornit na to, že když už si budu chtít tuto hypotéku sjednat, zajímá mě ta úroková sazba, tak na co bychom se měli zaměřit, tak takový ten háček číslo jedna je právě ten mechanismus, o kterém jsme mluvili, to znamená ta možnost, že PRIBOR, to znamená ta variabilní složka, ta proměnná složka té sazby mi ustřelí směrem nahoru, tak právě tento mechanismus je zakomponován v té úvěrové smlouvě. A v okamžiku, kdy se ten PRIBOR pohne nebo ta sazba se pohne o plus minus 0,1% v tom měsíci, tak banka mě vyrozumí dopisem a od dalšího měsíce mi navyšuje sazbu a tím pádem mi i navyšuje splátku. To znamená člověk, který si vezme variabilní hypotéku, tak by měl být připraven na to, že minimálně jednou měsíčně by si měl i pro svůj vlastní klid zkontrolovat, jak vlastně ta úroková sazba PRIBOR, jak se vyvíjí, měl by plus minus vědět, co ji ovlivňuje, aby dokázal včas reagovat na ten případně nepříznivý vývoj. A to je jedna i z těch věcí, proč variabilní hypotéky ... Já osobně jsem velmi obezřetný, protože vlastně generuje nepředvídatelné dopady do rodinného rozpočtu. Já nemohu plánovat rodinný rozpočet na 3 měsíce, na půl roku, na rok dopředu, protože zkrátka nevím, jaká tato poměrně výrazná ... Většinou když se zadlužuji, tak ta splátka není úplně malá, tak jak to ovlivní můj rozpočet na pár měsíců dopředu.

moderátorka
--------------------
A to je asi velká nejistota pro každou rodinu, takže by to měli lidé zvážit. Pokud se na cokoli chcete Zdeňka Simaichla zeptat, tak nám zavolejte na 221552525 nebo 2424. Také nám můžete poslat dotaz prostřednictvím mailu na jejakaje@rozhlas.cz. Je tady ještě třetí možnost, a to SMS R2_jejakaje_text vašeho dotazu na číslo 9077704.

moderátorka
--------------------
Milí posluchači, posloucháte dopolední vysílání Je Jaká je. A je tady Poradna, finanční rodinná poradna se Zdeňkem Simaichlem, který nám radí, na co si máme dát pozor u variabilních hypoték. Vy jste před malou chvílí, Zdeňku, hovořil o těch prvních háčcích, které se nám mohou zaseknout hluboko pod kůži. Jaké jsou ty další?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak tím druhým háčkem je to, že aby toho nebylo málo té variability, té proměnnosti, té nestability v uvozovkách, tak jsou i banky, které takzvaně fixují tu svoji pevnou marži. Respektive nefixují. To znamená, oni řeknou ano, tak ta naše pevná marže, která je daná tou smlouvou o hypotečním úvěru, tak je fixní, ale pouze třeba po dobu jednoho roku, tří let nebo pěti let a potom se ta marže samozřejmě také může změnit. To znamená, to je zase další prvek nestability a zrovna ta úroková sazba, která začíná na těch 2,5%. To znamená opravdu takové ty podezřelé, krásné podezřelé dobré úrokové sazby, tak zrovna tu dostanete pouze tehdy, pokud si i tu pevnou marži zafixujete na rok. To znamená, už po jednom roce můžete ..., už po jednom roce můžete si dojít k nepříjemnému překvapení a to tomu, že i ta pevná marže se vám změní a vy zkrátka zaplatíte více, než jste platili po dobu toho jednoho roku. Takže i tohle to samozřejmě může být nepříjemné.

moderátorka
--------------------
Myslíte si, že je rozumnější zvolit si tu hypotéku s pevným základem?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Já osobně si myslím, že ano nebo respektive je dobré zvážit, protože i tyhle ty plovoucí hypotéky mají své přednosti. Ono to samozřejmě tady vypadá, že to trošku haníme nebo že na to trošku házím špínu, ale tak to není, protože jde pouze o to opravdu rozmyslet si, kolik vydělávám, kolik si chci vzít ten úvěr, jaké mám rezervy, kolik budu chtít třeba umořit za rok, za dva, za tři a podle toho se rozhodnu. Tyto hypotéky jsou vhodné právě pro lidi, kteří jsou schopni velmi často a třeba i hodně umořovat z toho stávajícího úvěru, zkrátka proto, že dovolují splácet nebo částečně umořovat i mimo dobu v podstatě fixace. Prostě proto, že tady žádná fixace není. A k těm výhodám, ještě bych řekl to, že je tam v podstatě možnost kdykoli, pokud mi ta úroková sazba vystřelí nahoru, ať už prostřednictvím právě zmíněné marže banky, anebo prostřednictvím toho, že právě ten PRIBOR mi zvýší, mi naroste, přesně tak, tak mohu kdykoli zdarma přejít na klasickou anuitně splácenou hypotéku s klasickou dobou fixace.

moderátorka
--------------------
A neměli by tady lidé a klienti tedy hlídat, zdali třeba se smluvně nezavazují k něčemu jinému? Zdali se třeba nezavazují k tomu, že nějakou dobu zůstanou u té variabilní hypotéky a nesmějí odejít?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak i samozřejmě takové banky jsou, že tohle to podmiňují. Nicméně to je přesně o tom, o čem jsme tady hovořili. To znamená, opravdu si o tom zjistit všechno ještě předtím, než tu smlouvu podepíšu a řádně si tu smlouvu přečíst a vyptat se na všechno, co je důležité a nejít slepě právě jenom po těch úrokových sazbách. Ta možnost přejít na tu standardní hypotéku zde samozřejmě je. To znamená, je to taková, řekl bych, záchranná brzda v okamžiku, kdy ty sazby skutečně budou vysoké. A ono i historicky tyto hypotéky nejsou nic nového. Oni už tady byly někdy v roce 2003, 2004, akorát že ty sazby byly vysoko, tak ty banky to moc neinzerovaly, nenabízely, ale v okamžiku, kdy teďka jsou nízko, tak v tom vidí příležitost, jak nabrat klienty. A samozřejmě i ty další podmínky, jako že přejít ano, ale potom je otázka, za jakou nebo jakou sazbu od té banky dostanu při vědomí, že já v podstatě můžu odejít k jiné bance, to můžu vždycky, ale za sankci od jednoho do pěti procenta. A pokud mám třeba nějaký dvoumilionový úvěr, tak už se tady bavíme o desítkách nebo stovkách tisíc penále, pokud budu chtít někam odejít. A pokud nebudu chtít někam odejít, chci zůstat u té banky a chci změnit v podstatě tuto variabilní hypotéku na klasickou s dobou fixace, tak jaké podmínky vlastně od té banky dostanu, takže potom už jsem ...

moderátorka
--------------------
Ty si musím vyjednat předtím, není liž pravda?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ty si musím vyjednat, ale banka je může akceptovat a nemusí. Jo, ona mi řekne tak dobře, tak jako jestli se ti tohle nelíbí, tak běž.

moderátorka
--------------------
Ano, ale aspoň víme na začátku, na čem jsme. Špatné je to podcenit hned na začátku.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Určitě, určitě, přesně tak.

Autorizovaným dodavatelem doslovných elektronických přepisů pořadů Českého rozhlasu je NEWTON Media, s.r.o. Texty neprocházejí korekturou.