Přepis poradny Rodinné finance (Úrokové sazby a ceny nemovitostí)

moderátor
--------------------
Protože je pátek, tak Poradna finanční a protože finanční Poradna, tak tady vítám inženýra Zdeňka Simaichla ze společnosti Partners. Dobré odpoledne.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Krásné odpoledne.

moderátor
--------------------
Pane inženýre, dnes se budeme bavit o úrokových sazbách a cenách nemovitostí. Co nám k tomu můžete říct zajímavého?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak, ono to bude trošičku navazovat na ty minulé dvě Poradny, kde jsme se bavili o spotřebitelských úvěrech. Bavili jsme se o základních parametry vůbec výběru, bavili jsme se o finanční gramotnosti, která právě s touto problematikou souvisí. Dneska uděláme takový lehký krůček, řekl bych, možná trošku k praktičtější části, a to, že navazujícím tématem budou právě hypoteční úvěry a začneme s tím, s čím se potýká dnes převážná většina lidí a rodin, kteří se vlastně už rozhodli, že si koupí nějakou tu vlastní nemovitost. Řeč bude konkrétně o rozhodnutí, zda koupit nyní, nebo ještě chvíli počkat, a to zejména z pohledu rostoucích úrokových sazeb na straně jedné, a klesajících cen nemovitostí na straně druhé. Tohle to je teďka poměrně hodně aktuální téma, protože ty nůžky se nám v jeden okamžik svíraly, teďka se nám zase rozvírají a těžko odhadnout, kam půjdou nemovitosti, co udělají úrokové sazby a jak tím vlastně potom utrpí celková ta ekonomika toho úvěru a o tom bysme si dneska mohli povídat.

moderátor
--------------------
No, mě tady napadá okamžitě jedna taková zásadní otázka, možná velice laická, ale myslíte si, že ty hypotéky skutečně stojí za to?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak, nevím, jestli.

moderátor
--------------------
20 let a takový závazek například.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Určitě, určitě, nicméně, než se podíváme dneska na ceny nemovitostí a ono je to víceméně jedno, v jakém to je kraji, protože to, jak tam stojí nemovitosti, vesměs kopíruje i nějakou tu životní úroveň obyvatelstva a vůbec nějaké průměrné mzdy a podobně, tak málokdo dneska je schopen ten byt zaplatit v hotovosti, to znamená ušetřit si na to a potom si to zaplatit, jak se říká, ze svého. Ale pokud chce rozumně bydlet a chce založit rodinu a tu rodinu přivést do nějakého prostředí, kde jsem schopen ty děti vychovat a dát jim nějaký určitý životní standard.

moderátor
--------------------
Tak jim nic jiného nezbyde.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak, tak jim mi nic jiného nezbyde. Já bych se dneska na to podíval možná z takových dvou pohledů. Tady ten jeden pohled bude z perspektivy ceny nemovitostí a ty se dle odborníků na reality vrátily po strmém růstu, řekl bych, opět k normálu, což je strašně důležité, protože za ty poslední tři roky se ty nemovitostí díky právě stoprocentním úvěrům vyšroubovaly poměrně do závratných výšek. Nevím, jak v ostatních částech, ale tady v Praze už to neodpovídalo moc zejména té kupní ...

moderátor
--------------------
Realitě.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Přesně tak, té kupní síle a vůbec těm dalším ukazatelům. To znamená, bylo to hodně vysoké a myslím, že ve zbytku republiku tomu nebylo jinak, ta poptávka byla vysoká. To znamená, vrátilo se zpět k normálu, který, za který se obecně považuje tak přelom roku 2005/2006. A další snižování cen se pravděpodobně již nečeká, daleko spíše stagnace. Ono je také dobré říci, že onen pokles v pořizovacích cenách nemovitostí, on neprobíhal zdaleka paušálně, největší poklesy nastávaly zejména u panelákových bytů, anebo u developerských projektů, které ještě nebyly zkolaudovány a které byly zatíženy, řekněme, takovým tím nedostatkem kapitálu od bankovních domů. To znamená, nebylo ještě jasné, jestli ten developer dostaví, nedostaví, hodně hrála v podstatě roli právě ta finanční síla těch jednotlivých, jednotlivých stavařů, těch developerských projektů.

moderátor
--------------------
Mluvíme tu o nemovitostech, týká se to i pozemků ten pokles?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ten pokles se částečně, přesně tak, týká i pozemků. Ono to všechno spolu souvisí, i když těch pozemků, tam ne zdaleka v takové míře, jako právě, jako právě těch nemovitostí. Z toho druhého pohledu, to znamená po té finanční stránce, je však v úvahu, je dobré vzít několik faktorů. Ten první - banky v poslední době poměrně razantně zpřísnily podmínky na získání úvěrů a sehnat dnes úvěr na celkovou hodnotu nemovitostí, to znamená, to jsou takové ty stoprocentní hypotéky, stoprocentní úvěry, která nota bene ještě před rokem byla největším tahákem těch bank, půjčíme vám na celou nemovitost, na 100 procent, tak je dnes opravdu velmi, velmi složité. Já na druhou stranu musím říct, že právě toto hodnotím poměrně pozitivně, protože 100 procent nemovitosti je už poměrně hodně peněz a pokud ten člověk neprokáže už předtím, že je schopen si nějaké peníze ušetřit, to znamená, že hospodaří s přebytkem, tak by si podle mě tu nemovitost možná ani neměl na tak vysoký úvěr kupovat. A možná právě i ty 100procentní hypotéky nebo ve Spojených státech zcela určitě potom dospěly k tomu, nebo respektive zapříčinily tu situaci, ve které se dneska nacházíme.

moderátor
--------------------
Spousta lidí by nebyla nešťastných dnes možná.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak, přesně. To znamená, to je první věc, zpřísňování podmínek. Ten druhý faktor je, že i když jsou dneska sazby České národní banky v podstatě nejnižší v historii, tak úrokové sazby z hypotečních úvěrů naopak rostou, což je, musím říci, jenom zdánlivý paradox. Důvodem je obava z hospodářského vývoje, samozřejmě se zvyšováním nezaměstnanosti a tím i strach z rostoucího počtu takzvaných delikventních úvěrů. To znamená úvěrů, které lidé nesplácejí, anebo vůbec mají problémy splácet. A banky jsou obchodníci, obchodníci s penězi a samozřejmě, pokud se zhoršuje hospodářská situace, tak takzvané vnitrobankovní sazby, které zohledňují ještě různé marže, mimochodem i rizikové přirážky, tak samozřejmě nutí tyto úrokové sazby zvyšovat. A toto riziko se podle všech prognóz bude zvyšovat směrem ke konci roku, pravděpodobně ještě v prvním kvartále příštího roku, to znamená, do té doby, až na nějaké akce, které mají za úkol nalákat další klienty, tak to spíš vypadá, že ty úrokové sazby budou v tom lepším případě stagnovat a v tom horším naopak ještě, ještě půjdou nahoru. Nicméně, abysme z toho udělali nějaký závěr, tak z pohledu vůbec ekonomiky úvěru ta úroková sazba není zdaleka to nejdůležitější. A nic na tom nemění ani fakt, že si drtivá většina lidí myslí právě pravý opak. Je potřeba si uvědomit, že ta hypotéka se nebere na 5, na 10 let, i když samozřejmě také, ale nejčastěji na 20, 25 a 30 let. To znamená, že důležitý je pak takový ten dlouhodobý průměr těch úrokových sazeb, protože já si tu sazbu fixuji jenom na nějaké období, nejčastěji je to dneska 3, 5 let a potom se mi ta úroková sazba mění. A důležitý je ten celkový průměr, nikoliv jaká je sazba na začátku. Jsou důležité jiné parametry, jako třeba právě ta správná volba doby fixace a další parametry, o kterých si budeme potom povídat příště a přespříště. Obecně bych teda doporučoval vybrat si nemovitost, která se mi po všech stránkách líbí, to znamená, takové to dispoziční řešení, lokalita, dostupnost, sociální služby, doprava, občanská vybavenost a podobně, všechny tyto základní ukazatele a pak zbytečně koupi, respektive pořízení té nemovitosti, ať už na úvěr, nebo v hotovosti, tak zbytečně neodkládat. Jinými slovy, nespekulovat, ale udělat to.

moderátor
--------------------
Tak, to bylo vše.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Prozatím, ano.

moderátor
--------------------
Pro teď to bylo vše, my si pustíme Celine Dion, abychom si trošičku oddychli, no, a potom budeme s panem inženýrem Simaichlem pokračovat v debatě o úrokových sazbách a cenách nemovitostí a samozřejmě dáme příležitost i několika telefonátům našich posluchačům na číslech 221552525, anebo také 221552424.

moderátor
--------------------
Celine Dion dozněla a naše telefonní linky 221552525 a 221552424 jsou stále volné a jsou vám stále k dispozici. S panem inženýrem Zdeňkem Simaichlem ze společnosti Partners se bavíme o úrokových sazbách a cenách nemovitostí, takže pokud máte jakýkoliv dotaz, který se týká tohoto tématu a možná bych to i rozšířil, pokud vás cokoliv zajímá z oblasti financí, směřujte své dotazy na tato telefonní čísla. Máme tam už, myslím, první dotaz, vypadá to v režii, že ano.

posluchač
--------------------
Výborně, děkuju.

moderátor
--------------------
Dobré odpoledne.

posluchač
--------------------
Dobré odpoledne.

moderátor
--------------------
Už jste ve vysílání. Můžete se ptát.

posluchač
--------------------
Dobrý den. Prosím vás pěkně, tak já bych se chtěl hlavně zeptat, je to asi tak 2 měsíce, jsem si zažádal o hypotéku a vlastně problém spočívá v tom, jo, že vlastně ...

moderátor
--------------------
Tak tady nám technika nebyla nakloněna, patrně nám pan ...

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Problém spočívá v technice spíš.

moderátor
--------------------
... volal z mobilního telefonu, ale možná, že bysme se mohli, mohli trošičku toho chytit a zeptat se tedy, nebo odpovědět na to, co má člověk udělat, než si vyřídí takovou hypotéku.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak určitě, já bych jenom upozornil na to na začátku, že skutečně ve většině případů to o tom úvěru není, je to v první řadě o té nemovitosti. Ten úvěr, ať už jsou ty úrokové sazby takové, nebo makové, tak se vždycky nechá využít nějaké, řekl bych, akce, která na tom trhu právě probíhá, a ta se buď týká úrokové sazby, anebo odpuštění nějakých poplatků za vyřízení zejména, který může činit až 0,8 procenta z celkového objemu úvěru, což ve většině případů jsou desetitisíce korun. Takže to je jedna varianta. Ta druhá varianta, to bych doporučoval nejvíce, obrátit se v tento moment opravdu na nějakého makléře nebo finančního poradce, protože za prvé vyřizovat si úvěr na přepážce, sebou nese určitá rizika toho, že nepochopím některé, některé termíny nebo vůbec některé věci, které sebou ty hypoteční smlouvy přináší. Nebo nepochopím ten proces, třeba i spolupráce s katastrem není, není úplně jednoduchá a podobně. A finanční poradce mě může tímto provést. Nehledě k tomu, že finanční poradce je schopen zařídit v té instituci i opravdu o několik desetin nižší úrokovou sazbu.

moderátor
--------------------
Jak je to možné?

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
No, je to o obratech, protože pokud ta společnost, pro kterou ten poradce dělá, přináší těm bankovním domům poměrně zajímavá, zajímavé obraty, zajímavá čísla, zajímavé obchody, tak samozřejmě je to potom zohledněné i v úrokových sazbách. To znamená, ve většině případů ten finanční poradce je schopen dostat se na sazby daleko nižší, dokonce vyjednat ve prospěch toho klienta i některé nestandardní věci, které by toho klienta třeba ani nenapadly. A tím pádem učinit celý ten úvěr, řekl bych, takový trošku flexibilnější. To znamená, že v případě nějakých událostí, které ne vždy jsou predikovatelné, to znamená, ne vždycky jsou odhadnutelné dopředu, tak může pomoci a může trošku tu událost jako nastínit, nastínit dopředu, co se všechno může stát, klienta na to připravit. A v neposlední řadě banky skórují klienta poměrně, řekl bych, takovým zajímavým způsobem, to znamená, vezmou, vezmou příjem toho klienta, odečtou nějaké životní minimum, plus ještě nějaké další výdaje, nějaké koeficienty a z toho jim vyjde - vyšel, nevyšel. Kdežto poradce je schopen vzít to komplexně. To znamená, nejenom co se děje nyní, ale může trošku anticipovat, co se bude dít třeba za takové 3, 4, 5 let a začít s klientem i současně tvořit nějakou rezervu, připravit dřívější umoření toho úvěru, to znamená dřívější splacení toho úvěru a tím pádem i celkové zlevnění.

moderátor
--------------------
Takže se nám rozhodně ten poradce vyplatí.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
100procentně, v tomto případě 100procentně.

moderátor
--------------------
Já jenom, abych ještě dal prostor poslednímu dotazu, dobré odpoledne.

posluchač
--------------------
Dobrý den, to jsem já.

moderátor
--------------------
Ano, můžete se ptát.

posluchač
--------------------
Tady posluchač ze západních Čech. Já se chci zeptat pana inženýra, jestli má nějakej odhad, kolik lidí vůbec tu hypotéku nezvládne a bude muset s tím skončit nebo a jak vůbec to přitom, při tom vypořádání, jaký jsou možnosti při tom, jestli to může převést na jinýho nebo jestli to může sám prodat, a to. Děkuju, na shledanou.

moderátor
--------------------
Rozumíme, děkujeme také.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Tak, to je, to je velmi dobrá otázka, děkujeme za ni. V současné době klientské registry nebo respektive ta delikvence u těchto úvěrů hypotečních je zhruba mezi 2 a 3 procenty, což není hodně. Zase na druhou stranu máme za sebou tři poměrně zajímavé roky plné růstu a plné pozitivních zpráv, to znamená, ještě neměl, ještě nebyl čas, aby se to projevilo. Já osobně považuji hypoteční úvěr za velmi, velmi bezpečný. Není to tak jako u spotřebního úvěru, kdy přestanete platit a vlastně do nějakých 90 dnů po platebním rozkazu vás může, může zvonit exekutor a podobně. U té hypotéky je to daleko, řekl bych, složitější, komplikovanější, ty banky vzhledem k tomu, že ty úvěry jsou vysoké nebo ty objemy těch úvěrů, jsou zajištěné tou nemovitostí, tak jsou ochotny se s klientem bavit. Samozřejmě zásada číslo jedna je, pokud už se dostanu do té situaci, přesně tak, kdy ztratím zaměstnání, mám nějaký zdravotní problém a jehož důsledkem je právě ta platební neschopnost, tak musím komunikovat s tou bankou. Za prvé existují různé alternativy, alternativních splátkových kalendářů, což znamená, že banka je schopná upravit nebo i vyjít vstříc, že třeba tomu klientovi zastaví na 6 měsíců nebo na 3 měsíce mu zastaví vůbec ty splátky nebo splácí pouze úrok. Anebo, a to už je úplně ta poslední varianta, se s klientem domluví, že prostě se ta nemovitost prodá. Pokud se samozřejmě s klientem nedomluví, tak potom už to jde do té nucené dražby, a to už je úplně ta nejvíc poslední možnost, já osobně jsem to za svoji kariéru letitou zažil snad jenom jednou, a to jsem o tom slyšel vyprávět, že by to došlo až opravdu do tohoto stádia.

moderátor
--------------------
Já jsem takový případ zažil na vlastní oči, viděl jsem takové lidi, kteří přišli o svůj dům, kterým ručili a nebylo to příjemné.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Ano, stát se to určitě může, ale opravdu tam si můžeme bejt, i u tohoto případu si můžeme bejt 100procentně jisti, že ty lidi neudělali úplně všechno, nebo nekomunikovali nebo zkrátka byl tam nějaký takovýhle problém, protože ta banka, ona nechce nemovitost, ona chce peníze. To je obchodník s penězi. A dokonce i v takovém případě řekne tomu klientovi, dobře, my to teďka tady takhle zastavíme, prodejte si tu nemovitost a že ten klient si to vždycky bude schopen prodat líp než ta banka, která za prvý na to není, na to není stavěná, v uvozovkách, a za druhé, ona to potom prodá velmi rychle a velmi lacino a i v tom celkovém vypořádání, po tom, co ona uspokojí svou pohledávku, tak na toho klienta příliš nezbývá. Takže hypotéka velmi bezpečný úvěr, ale je potřeba komunikovat.

moderátor
--------------------
Vždycky opatrně a vždycky se raději zeptat. Já myslím, že to stačilo pro dnešek. To byla poslední rada inženýra Zdeňka Simaichla ze společnosti Partners. Mnohokrát vám děkuji a přijďte nám zase někdy poradit, jak s penězi, abychom o ně nepřišli minimálně.

Zdeněk SIMAICHL, společnost Partners
--------------------
Také děkuji a krásný víkend.

moderátor
--------------------
Hezký víkend.