Přepis poradny Rodinné finance (Odhady nemovitostí a hypotéky)

Rodinné finance na téma: Odhady nemovitostí a hypotéky

moderátorka
--------------------
A přiloudal se i náš odpolední poradce, vlastně ne, přispěchal. A je tu inženýr Zdeněk Simaichl z firmy Partners. Dobré odpoledne.

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Krásné odpoledne.

moderátorka
--------------------
Budeme navazovat na minulý pátek?

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Určitě budeme navazovat na minulý pátek, ta problematika hypotečních úvěrů, o kterých jsme se začali bavit posledně, respektive parametrů hypotečních úvěrů, tak je daleko komplexnější a já si myslím, že to zdaleka ještě není poslední díl, kdy tomuto tématu budeme věnovat svůj čas.

moderátorka
--------------------
Dnes se tedy zaměříme hlavně na odhady nemovitostí?

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Přesně tak. My jsme minulý týden hovořili splatnosti úvěru, o fixaci úrokové sazby a její vazbě na celkové náklady a samozřejmě bavili jsme se i o souvisejících poplatcích, zejména těch prvotních, to znamená, které nás čekají nebo se váží k vyřízení hypotečního úvěru jako takového a dneska se pobavíme právě o odhadu nemovitosti, řekneme si, co je to takzvaný tajemný ukazatel LTV a jak vůbec s tím odhadem nemovitosti souvisí a jaký vliv to potenciálně může mít na úrokovou sazbu. Obecně v materiálech bank, ale i běžně ve sdělovacích prostředcích se velmi často objevuje informace, že banka je schopná nebo ochotná, záleží na tom, z jakého pohledu se na to podíváme, půjčit buď do 100 %, do 85 %, 70 % a podobně, nicméně teďka, co to, co to vlastně znamená. Lidé tak nějak intuitivně chápou, že uvedená čísla souvisejí právě s tou hodnotou nemovitosti. V čem se ale poměrně velmi často mýlí, je to, že nejde o kupní cenu nemovitosti, nýbrž o odhadní cenu. A právě v tomto rozdílu může a také většinou to tak bývá, spočívat pozdější poměrně veliké rozčarování. Ta procenta, o kterých jsme hovořili, tak jsou vlastně oním ukazatelem LTV. LTV je zkratka pro anglický, je to z angličtiny takzvaný loan to value a v podstatě to je velikost půjčky ku odhadní hodnotě nemovitosti a udává se právě v procentech. To znamená, že pokud já si chci půjčit 100 % a chci si půjčit třeba milion korun, tak ta nemovitost, abych si půjčil 100 % má také hodnotu milion korun, jo, potom si půjčuju 100%, takzvaný 100% úvěr a banka je mi schopná pokrýt vlastně veškeré náklady, které s koupí nemovitosti mám. Tak a teďka, proč je to tak důležité. Představme si hypotetickou situaci, kdy kupuji nějaký byt nebo dům a domluvím se s majitelem na nějaké pro mě akceptovatelné ceně. Hned na to oslovím banku a začnu si vyřizovat hypoteční úvěr. Banka první, co udělá, je, že ověří mě jako žadatele a hned v druhé fázi se začne zajímat, cože to vlastně kupuji, to znamená, vezme nějakého interního odhadce, který smlouvu s tou bankou a pošle ho tam a ve finále k velkému překvapení tento odhadce ve své zprávě prohlásí, že ta moje vysněná nemovitost, kterou chci koupit, tak má hodnotu třeba o nějakých 200 tisíc korun vyšší. Vrátím se zpátky s tímto odhadem do té banky, a ta mi oznámí, že mi sice půjčí do 100 %, ale pouze té odhadní ceny té nemovitosti, která, jak už víme, teďka je o 200 tisíc nižší, takže pokud já tu nemovitost budu chtít, tak buď si musím více sáhnout do svých úspor, to znamená těch 200 tisíc dát ze svého, což ve většině případů je velmi obtížné nebo dokonce neřešitelné a nebo si ty peníze seženu jinde jinak. Navíc každý takovýto odhad stojí nemalé peníze, to tehdy, pokud bych chtěl náhodou zkusit štěstí u jiné banky, tak vždycky za tento odhad zaplatím a my už dneska víme, že to je v řádech několika tisíců korun. Další věc, která s tím souvisí, respektive s tím ukazatele LTV je úroková sazba. Ony totiž existují hranice a každá banka to má nastavené trošičku jinak, se kterou se právě mění úroková sazba. Mění se proto, že s klesajícím LTV, to znamená s tím poměrem, kde já si půjčuji nějaký objem prostředků vůči té zástavní hodnotě, kterou řekne ten odhadce, tak samozřejmě klesá ta úroková sazba. To znamená čím je LTV nižší, to znamená těch 85, 70 % nebo i menší procento, tak ta banka nese nižší a nižší riziko s tím, že v případě, že ten úvěr bude takzvaně delikventní, to znamená nebude se splácet, tak dostane své peníze zpátky. Nejdražší jsou ty takzvané stoprocentní úvěry a zlatý střed se pohybuje někde kolem 80 a 90 % a některé banky zvýhodňují úvěry do 70 %, což je právě hodnota, která právě tvoří takovou tu horní hranici nemovitosti, do které banky vydávají takzvané hypoteční zástavní listy a mohou získat poměrně levné financování z externích zdrojů právě pro ty hypoteční úvěry. Důležité také je, že ty rozdíly se mezi těmito sazbami, nebo těmito hranicemi mohou pohybovat okolo 1 %, nebo dokonce více. A co udělá pouhé 1 % s výší splátky, tak to ani nemusím říkat. Takže, abychom to nějak uzavřeli, tak není jedno, zda do úvěru vkládám vlastní prostředky právě kvůli té celkové ekonomice a velmi záleží na výši odhadu.

moderátorka
--------------------
Tak hodně čísel a já doufám, že jste poslouchali pozorně, jedno číslo přidám 221552525. Chcete kupovat nebo prodávat byt nebo dům, ptejte se konkrétně, 221552525.
Odhady nemovitostí a hypotéky na ně, to je téma dnešní Poradny inženýra Zdeňka Simaichla a ptáte se na čísle 221552525. Dobré odpoledne.

posluchač
--------------------
Dobrý odpoledne. Tady Pavel Novák. Já jsem se chtěl zeptat na jednu věc, měl bych zájem koupit nemovitost na Krétě. Měl bych pravděpodobně asi 70 % peněz v hotovosti, zbytek bych si chtěl půjčit. Chtěl bych vědět, zdali existuje tady nějaká banka, která, jestli to lze, půjčuje na nemovitosti v cizině, mám čím ručit, vlastním bytem a mohl bych ručit ještě tady tou garsonkou a tady těma věcma a chtěl jsem se zeptat, jestli je lepší to řešit právě hypotékou nebo americkou tou hypotékou nebo americkou půjčkou, jestli to tady jde řešit nějak a jak?

moderátorka
--------------------
Pán je zorientovaný.

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Tak zdravím, děkujem za dotaz. Takže k tomu prvnímu, ano, pokud existuje zástava na území České republiky, to znamená něco, co je v osobním vlastnictví, není tam žádné věcné břemeno nebo nic jiného, co by bránilo v zástavě, tak samozřejmě není problém dát do zástavy a pokud je to účelový úvěr, to znamená, slouží k bydlení a splňuje všechny ty parametry, které jsou potřeba, tak banka je schopná profinancovat i nemovitost v zahraničí. Pokud je to navíc do 70 %, jak říkal náš posluchač, tak si myslím, že je tam schopen dosáhnou ti na zajímavou úrokovou sazbu. Trošku problém bych tady viděl s tím, že Řecko, tam už je dneska trošičku jiná měna než tady, respektive euro a může tam být riziko v tom, že zkrátka, než se ten úvěr vyřídí, tak ten kurz se může pohybovat samozřejmě nahoru i dolů a potom je to trošku pohyblivé a má to i jiné nároky na ten vlastní kapitál. To znamená, jestliže náš posluchač má dneska 30 % k dispozici, tak díky pohybu kurzu ve finále to může být ještě víc, takže tam bych možná doporučoval začít na nějakých 27, 28 % a teprve potom vlastně podle toho, toho zbytku se zařídit, respektive, jak se bude vyvíjet kurz eura. K té druhé otázce, která byla americká nebo klasická hypotéka, tak v podstatě rozdíl mezi těmito 2 typy úvěrů je pouze v účelovosti a neúčelovosti. To znamená, pokud ta nemovitost v Řecku bude splňovat to, že to je k bydlení, má to popisné číslo a tak dále, všechny tyto věci, tak může využít standardní hypotéky, bude to dokonce výhodnější. Pokud ne, tak může využít té americké, ale u té americké tam už si nešáhne na víc než těch řádově 70 %, některé banky to dokonce omezují na 50, 60 %, takže tam už je potom otázka toho výběru vhodného úvěru a u té americké hypotéky bývá zhruba o 2 až 3 % vyšší úroková sazba, což na té dlouhodobosti, na kterou si úvěry beru, to znamená, třeba nějakejch 10 až 30 let, tak to můžou dělat poměrně slušné peníze. Takže v první fázi doporučuji určitě jít tou klasickou cestou, to znamená, standardního hypotečního úvěru.

moderátorka
--------------------
To je ale pěkný výběr garsonka v Česku nebo domek na Krétě. Možná bych si vybrala taky domek na Krétě. Tak máme tady další dotaz. Dobré odpoledne.

posluchač
--------------------
Dobrý den. Prosím vás, já bych se chtěl zeptat, když dá bankovní ústav nějaký půjčku nebo úvěr na parcelu stavební nebo třeba ještě to není zasíťovaná parcela, je tam podmínka, že se na té parcele musí do určité doby začít stavět, nebo že se tam musí začít stavět, nebo prostě na to půjčí, já jí to vrátím a tím pádem to hasne. Je tam podmínka stavění na takové parcele, která je zakoupená ze zapůjčených peněz takto? Děkuji.

moderátorka
--------------------
My děkujeme také.

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Tak je to ..., tady existuje velká variabilita, je to případ od případu. Některé banky skutečně podmiňují to, že do nějaké doby, zvlášť, pokud je to procento vyšší, to znamená, beru třeba si 100 %, tak podmiňují do nějaké doby začít, začít stavět nebo vyvíjet tam nějakou činnost stavební a jsou i banky, které jsou poměrně benevolentní a tuto podmínku tam nemají, anebo ty lhůty jsou přijatelnější než třeba do půl roku, do jednoho roku a podobně, takže je to případ od případu. Doporučuji navštívit banku, ve které má náš posluchač účet a domluvit se tam. Ony většinou ty banky, když už tam člověk posílá peníze z výplaty a podobně, tak bývají trošičku vstřícnější, než když jdu do nějakého jiného ústavu.

moderátorka
--------------------
Když říkáte musí začít stavět, to znamená, třeba do roka, do 2, do 3?

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Přesně tak, přesně tak. Začít stavět.

moderátorka
--------------------
Stačí možná kopnout a nechat tam něco pro začátek?

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Tam jde o to začít stavět a předložit nějakej projekt, kterej samozřejmě vede k nějakému cílu. Ne, že tam naženu v podstatě nějakého kopáče, který mi tam dvakrát, třikrát kopne a podmínka je splněna, to určitě ne.

moderátorka
--------------------
221552525 je náš telefon. Myslím, že zrovna zvoní, pojďme se ještě dostat k těm bankám. Půjčují tedy některé banky do 100 %?

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Tak drtivá většina ..., řekněme, že většina bank dneska je schopná půjčit do těch 100 % hodnoty nemovitostí, inzerují to. Nicméně ony mají různé výjimky a v praxi to většinou bývá tak, že zažádám si o 100% úvěr v bance, která říká - ano, půjčíme do 100 %, ale ta banka tam potom pošle odhadce a ti odhadci jsou instruováni, aby zkrátka ty odhady trošičku podstřelovali, to znamená, oni ten odhad zkrátí o nějakých 5, 10 %, to je taková obvyklá, řekl bych, míra, kdy je to ještě odůvodnitelné, no, a potom logicky vzniká další nárok na to, aby posluchač měl těch 5 nebo 10 % k dispozici a dal je jako takzvanou akontaci. Jiné banky to dělají tak, že si nechají udělat odhad, a ten odhad vynásobí nějaký koeficientem, třeba 0,95 a tím pádem ten žadatel, pokud ta nemovitost není odhadnutá na 105, 110 %, tak samozřejmě na tu 100% hypotéku nedošáhne, takže i tady opravdu velká obezřetnost, výběr, informovat se dopředu, anebo v podstatě se obrátit na nějakého odborníka.

moderátorka
--------------------
Tak a ještě čas na poslední dotaz, dobré odpoledne.

posluchačka
--------------------
Dobrý den, Nováková, Praha. Já bych vás prosila, mám možnost koupit, mám možnost koupit garsonku nebo byt 1+1 na celkem atraktivním sídlišti v Praze a chtěla bych vás poprosit o pomoc, v jaké relaci asi se v současný době prodává byt v paneláku?

moderátorka
--------------------
Tak zkusíme, děkujeme.

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Tak já nejsem realitní makléř, odhadce, ale co vím takhle z běžných případů u 1+1 na sídlišti se to bude pohybovat řádově kolem 1 milionu 200 až 1,5 milionů korun. To je taková obvyklá, záleží samozřejmě na tom, v jakém patře to je, jaká je tam dopravní obslužnost, občanská vybavenost, jestli je ten barák po celkové rekonstrukci nebo částečné, jaká rekonstrukce probíhala vevnitř, je tam zděné jádro, umakartové jádro, těch variant je tam poměrně několik, ale řádově plus minus se to bude pohybovat v těch relacích, co jsem říkal.

moderátorka
--------------------
Ještě bych přidala, ptejte se také, jaké máte sousedy.

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Určitě.

moderátorka
--------------------
To byl inženýr Zdeněk Simaichal z firmy Partners. Děkujeme a zase příště na slyšenou.

Zdeněk SIMAICHL, poradce, firma Partners
--------------------
Také děkuji. Krásný víkend.