Přepis poradny Rodinné finance - 27.3.

moderátorka
--------------------
Ano, je to páteční Poradna a s rodinnými financemi nám přišel poradit inženýr Zdeněk Simaichl z firmy Partners. Dobré odpoledne.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Krásné odpoledne.

moderátorka
--------------------
Mohli bychom navázat na to, o čem mluvili minulý pátek. Takže, jestli byste krátce naznačil a potom na to navážeme.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Určitě, určitě. Tak minulý týden jsme tu hovořili o profinancování zejména těch krátkodobých úvěrů, ukázali jsme si tu různé přístupy a kombinace se spořením, vytvářením takzvané úvěrové rezervy.

moderátorka
--------------------
Volali hodně lidé? Poradil jste jim?

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Volali hodně lidé, přesně tak. To je téma, které je zvlášť v těchto velmi, velmi zajímavé. Takže, určitě nedostatkem zájmu to netrpí, a to nejenom teda na Českém rozhlasu, ale i toto téma plní stránky našich tištěných médií.

moderátorka
--------------------
Musíme dávat teď hodně velký pozor, aby nám nic neuniklo, abychom věděli, na co se zeptat. Dnes je tedy téma profinancování hypotečních úvěrů.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Ano, ano. Tak dneska zvolíme podobný přístup, pro změnu však u těch teda dlouhodobých, to znamená úvěrů ze stavebního spoření a zvláště hypotečních úvěrů. Na úvod si řekneme něco o takových základních parametrech takových úvěrů a vůbec o termínech, se kterými se v souvislosti s jejich vyřizováním v bance nebo v bankovním domě potkáme. Kromě výšky úvěru, která v podstatě vyplývá z rozdílu ceny nemovitosti a hotových peněz, takzvané akontace tedy, tak, které jsou vlastně určené na koupi té nemovitosti, tak hovoříme o délce splatnosti, o úrokové sazbě a o takzvaném fixačním období. V případě té délky splatnosti tak dělají lidé velmi často podobnou chybu jako právě v případě těch krátkodobých úvěrů, jak jsem o tom hovořili posledně, a to tu, že ji nastavují nikoliv podle struktury měsíční bilance, to znamená s ohledem na další plány a cíle, které v životě máme, ale podle aktuální volné rezervy. Potom se velmi často stává, že ta celková splátka je velmi nepříznivá v podstatě k tomu domácímu rozpočtu, a to nejčastěji právě vzhledem ke své výšce, to znamená vyčerpává v podstatě veškeré volné peníze, které, které mi v rozdílu příjmů a výdajů vzniknou. Já osobně se přikláním spíše k těm delším dobám splatnosti, to znamená u toho hypotečního úvěru typicky je to nějakých 25, 30 let. Ono čistě matematicky vychází ta doba nejlépe právě kolem 25. roku, kdy mezi 20-ti a 25-ti je relativně ještě zajímavý skok ve výši splátky, to znamená směrem dolů. Kdežto u těch mezi 25-ti a 30-ti lety už tam roste spíš ta složka toho úrokového zatížení a ta splátka už o tolik menší zase nebývá. Ale zase je to vhodné potom právě pro daňové odpisy a jiné věci.

moderátorka
--------------------
Ono, když řeknete 25 let, to je čtvrt století. Co třeba 10 let?

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Tak a o tom jsme právě také hovořili, těch 10 let. Ono, když si ten úvěr dám na 10 let, tak mi zase enormně vzroste právě to zatížení z hlediska té měsíční splátky. A to je něco, co ve finančním plánování určitě nechceme, takže spíš se snažíme o tu delší dobu a vytvářet tu paralelní rezervu k tomu, abychom ten úvěr třeba i po těch 10-ti letech mohli předčasně umořit. Tak v každém případě, a souvisí to právě i s tímto dotazem, tak pokud to roztáhnu, ten úvěr na těch 25, 30 let, tak se mi sníží celkové splátky úvěru, a tím pádem se mi zvýší vlastně i bezpečnost a stabilita rodinného, toho rodinného rozpočtu, protože ta splátka mandatorní není tak velká a je pro mě nějaká krizová situace, která nastane, pro mě daleko lépe řešitelná. Ty ušetření peníze lze investovat samozřejmě, a to krátkodobě, což může být právě ta tvorba úvěrové rezervy a rezervy jako takové vůbec. A dále střednědobě formou například státem dotovaného stavebního spoření nebo do trošku likvidnější i obecně dostupnějších otevřených podílových fondů. Spíše teda musím říci s tou konzervativnější strategií, které pak mohu využít třeba k částečnému umoření po těch 6-ti letech nebo po 10-ti letech a tím zase si můžu snížit trošičku tu splátku, anebo je můžu použít samozřejmě, ty peníze, k čemukoliv jinému. No a pak samozřejmě k té dlouhodobé a ta právě díky té své dlouhodobosti, my už jsme na to narazili u programu pravidelného investování, tak díky té své dlouhodobosti je to velmi zajímavé, protože z pohledu toho celkového výnosu na konci toho investičního období už jde o velmi zajímavou částku peněz. Tenhle ten způsob financování, to znamená delší doba splatnosti a nižší anuitní splátka právě s tím vedlejším spořením, to znamená, o co je ta splátka nižší, tak ty peníze potom mohu použít mimo a tvořit si ty rezervy, tak je poměrně velmi účinnou prevencí před další, řekněme, ne úplně ideální sitaucí, a to, že v 60-ti nebo 65-ti letech jsem sice šťastným majitelem nemovitosti, ale bohužel tedy s nulou na účtě a jsem plně závislý na takovém tom dobrodiní státu právě třeba v důchodovém věku. Jinými slovy veškeré mé peníze jdou potom na splátku toho úvěru, na obsluhu v podstatě dalších rodinných výdajů a na to spoření nikdy právě nezbývá už potom moc času a nutno teda říct, že mnohdy ani vůle, aby se nějaké peníze extra ještě dávaly na stranu. Tím druhým parametrem byl úrok. Tady se určitě vyplatí s tou bankou vyjednávat nebo si nechat udělat nabídku i od jiných bankovních ústavů a to právě potom využít jako nějaký podklad pro to jednání, protože, jak už víme, tak z hlediska dlouhodobých úvěrů je úroková sazba poměrně klíčový ukazatel a ty rozdíly mezi bankami třeba v současné době mohou být na stejném úvěru plus, minus 1 %. Zase jenom pro představu 0,1 % u takového průměrného úvěru, který byl v roce 2008 v České republice 1,7 milionů korun, teďka se bavíme o hypotečních úvěrech, tak činí 100 a více korun. To znamená, pokud ta sazba samozřejmě je o 0,5 % vyšší, pouze o 0,5 % vyšší, tak mohu ušetřit třeba nějakých 600 korun měsíčně, což na takhle dlouhé době nebo už i při nějaký kratší době fixace, třeba 5 let, tak je poměrně zajímavá částka.

moderátorka
--------------------
Tak pokud vám nedají spát úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry, můžete nám volat na číslo 221552525. Naším hostem a rádcem je inženýr Zdeněk Simaichl z firmy Partners.

---------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------
moderátorka
--------------------
Tady je odpolední Kolotoč Českého rozhlasu 2 Praha. Naše telefonní číslo je 221552525 a v Poradně máme inženýra Zdeňka Simaichla. Dokonce máme už první dotaz. Dobré odpoledne, můžete se ptát.

posluchačka
--------------------
Dobré odpoledne. Tady je Svozilová. Prosím vás, pane inženýre, já mám takový dotaz. Barák, jako společenství jsme opravovali barák a teďka nás dali do Wüstenrotu a my jako jednotlivci bychom to chtěli splatit hotově a oni nám tvrdí, že to nejde, že jestli budeme chtít platit hotově, tak musíme zaplatit za 17 úrok, na kterou nás barák dal. Přitom smlouvu nám nedá nikdo přečíst. Takže, já jsem se chtěla zeptat, co s tím máme dělat. Já ještě zůstanu, kdybyste něco potřeboval.

moderátorka
--------------------
Je to teda zajímavé, že nikdo nedá někomu přečíst smlouvu, nad tím bych se docela pozastavila.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Tak já nevím, jestli nedal přečíst smlouvu. Voni, pokud si to brali, za prvý nevíme teda, jestli je to Wüstenrot banka nebo Wüstenrot stavební spořitelna, ale předpokládám.

posluchačka
--------------------
Wüstenrot stavební spořitelna.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Ano. Předpokládám přesně tak podle těch úroků, že to bude stavební spořitelna. Tak já vás bohužel teda musím zklamat, protože vopravdu ty úroky se v případě stavebního spoření musejí doplatit. My jsme o tom hovořili právě v té minulé relaci. To je trošku nevýhoda u toho stavebního spoření. Ale trošku bych se pozastavil nad tím, jestli jste teda dostali tu smlouvu přečíst, nebo ne, protože jde o velmi nestandardní postup. Pokud jste si ho brali jako společenství vlastníků, tak někdo za vás musel jednat v té bance, to znamená, někdo musel podepisovat tu smlouvu.

posluchačka
--------------------
Tam bylo pár lidí, kteří tomu společenství nevěřili a nedali jim plnou moc a podpis na úvěr. A oni nás dali přesto do úvěru a teďka my bychom to chtěli splatit jako hotově a oni nám to nechtějí umožnit. Takže, co máme dělat?

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Tak já bych doporučoval obrátit se v tomto případě asi na právníka, protože ty informace v podstatě určitě nestačí k tomu, abychom si řekla teda, na čí straně bylo to pochybení. V každém případě já se domnívám, že ona banka si tyhle ty věci, ať už teda banka nebo stavební spořitelna, si tyto věci velmi dobře hlídá. Takže, na její straně zřejmě ta chyba nebude. Spíš bych se obrátil vůbec jakoby do toho společenství vlastníků, kdo tam za koho jednal, jaké tam byly ty souhlasy a podobně. A v případě, že tam bylo nějaké pochybení, tak potom si to vyřešit mezi sebou, že banka v podstatě nemůže poskytovat úvěr, který není zplnomocněn a který v podstatě jakoby nepodepíše někdo, kdo má právo za to společenství vlastníků jednat, popřípadě, pokud to není doloženo plnýma mocema. Takže, z tohohle toho pohledu si myslím, že to je spíš případ pro právníka.

posluchačka
--------------------
Děkuji mnohokrát. Na shledanou.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Taky, na shledanou.

moderátorka
--------------------
Na shledanou. Máme další dotaz? Nemáme. Mě tady zaráží, a opět možná každý pátek o tom mluvíme, že lidé vůbec nečtou smlouvy nebo se nezajímají o ten začátek, protože potom už pozdě hasit.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Je to, je to přesně tak, jak říkáte. Zrovna teďka řešíme jeden případ klienta, který podepsal úvěrovou smlouvu. V průběhu jednání vlastně s tím úvěrovým poradcem mu byla řečená nějaká fakta, na kterých se dohodli a ve finále, když podepsal tu smlouvu a po X letech se vlastně k té smlouvě vrátil, tak zjistil, že v té smlouvě jsou úplně jiné parametry a úplně jiné věci, než na kterých se dohodli. Tady bohužel platí to, že co už je jednou podepsáno, je prostě dáno. Málokdy to lze vzít zpátky, aniž by to znamenalo nějakou finanční ztrátu. Takže, tady bych akorát apeloval skutečně na všechny, na všechny naše posluchače, aby dříve, než něco podepíšou, aby si skutečně dali ten čas, přečetli si to. Pokut tomu, té smlouvě nerozumí, tak se obrátili buď třeba právníka nebo nějakého poradce, který se v těch smlouvách samozřejmě orientuje a dokáže jim přesně vysvětlit, o čem ty které odstavce jsou a to je potom takové nejjednodušší a vůbec nejjistější, že se nechytím do nějaké, do nějaké pasti a potom bohužel za každou hloupost se platí.

moderátorka
--------------------
Uvidíme, čeho se bude týkat další dotaz. Dobré odpoledne.

posluchačka
--------------------
Dobré odpoledne, tady Fleischmannová, Jihočeský kraj. Já jsem se chtěla zeptat, já jsem si vzala úvěr ze stavebního spoření. Vlastně naspoříno jsem neměla de facto nic, ručila jsem nemovitostí. Teď splácím de facto jakoby překlenovací úvěr a k tomu spořím určitý, určitou částku spořím a překlenovací. A teď jsem se chtěla zeptat, rodiče mi říkali, že by mi pomohli, protože je to docela velká částka, začínala jsem s /nesrozumitelné/ za třičtvrtě milionu, tak mi rodiče chtěli pomoct. Ale finanční poradce mi poradil, že mám, dokud mi jde státní podpora a dokud si můžu odečítat úroky z úvěrů, tak mám radši platit překlenovací úvěr ještě jakoby 10 let a potom, až mi přejde na samostatný úvěr, když začnu po těch 10-ti letech splácet, že by bylo lepší to zaplatit najednou, ten zbytek toho úvěru. Jestli mi takhle poradili dobře.

moderátorka
--------------------
Tak pan inženýr Simaichl kroutí hlavou skoro, že ne.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Tak vono je to samozřejmě na propočet. Z těchto údajů těžko v podstatě říci, na jakou stranu se přiklonit. Ten nápad nebo koncept toho poradce samozřejmě zní velmi zajímavě. Je to určitá možnost, jak toto udělat. V každém případě překlenovací úvěr je právě ta část úvěru, která příliš výhodná není právě z toho pohledu, že splácíte úroky z celé té částky bez ohledu na to, kolik tam máte naspořeno. To znamená, ano, máte tam velké odpisy, které zase v této době až tak zajímavé nejsou, protože dřív, když byly progresivní daňové skupiny, byla až 32 %, tak samozřejmě to bylo zajímavé, a to velmi pro některé příjmové skupiny. Dneska je těch % 15, to znamená i ta dotace vlastně se poměrně snížila, někde dokonce i dvakrát a tam už je to opravdu velmi na zvážení, jestli, jestli teda ano nebo ne. Ten poradce měl pravdu v tom, že v současné době vám jde ta státní podpora, protože smlouva o stavebním spoření končí vlastně až přidělením řádného úvěru, to znamená, vy tam v současné době skutečně posíláte peníze, jde vám ta státní podpora, dospořujete. A pokud si budete akumulovat peníze ještě někde mimo, tak potom je skutečně můžete vzít a ten úvěr umořit. Je skutečně otázka, co je v tenhle ten moment výhodnější a je to vopravdu vo číslech. To znamená, předpokládám, že když už vám řekl, že to takhle je výhodnější, že jste i viděla čísla, že jste viděla nákladovost, to znamená, kolik zaplatíte na úrocích za těch 10 let, co budete v tom překlenovacím úvěru, kolik z toho dostanete vod státu zpátky, jakej je tam přínos, procentuální přínos té státní podpory a jaké tam bude přibližně zhodnocení na té druhé straně. To znamená, když ty peníze, které dneska nedáváte na splátku toho překlenovacího úvěru, tak jaký tam bude výnos za těch 10 let a kolik si tam vlastně naspoříte. A jestli budete vůbec schopná to umořit celé najednou. Ono takový obvyklý přístup bývá ten, že se zvyšuje právě ta část toho dospořování, protože vlastně té částky, té předepsané částky, která se nejčastěji pohybuje okolo 40-ti % té celkové cílové částky, tak se dospořuje rychleji, to znamená, jste v tom překlenovacím úvěru nepoměrně kratší dobu, tím pádem nepřeplatíte tolik na úrocích a tím pádem je ten celkovej vůbec, ten záměr je profinancován levněji. Ale vopravdu doporučuji, abyste se mohla velmi dobře rozhodnout, tak si to nechat spočítat, ukázat si tu nákladovost toho, kdybyste teďka ty stejné peníze dávala na umořování toho překlenovacího úvěru, ani ne tak na umořování, jako spíš na dospořování, abyste co nejrychleji dosáhla přidělení toho řádného úvěru a té současné varianta, kterou vám pan poradce doporučoval, a tyto čísla potom porovnat. Současně ale je vždycky dobré mít druhý názor, to znamená nechat si to spočítat vod něj, ale nechat si to spočítat potom i v té stavební spořitelně, protože ten poradce bez softwaru stavební spořitelny není schopen tohle to říct. Tohle to není hypotéka, která se velmi jednoduše spočítá a vypadnou z toho jasná čísla, ale u stavebních spořitelen se bez v podstatě toho vnitřního softwaru, který počítá i s těmi hodnotícími čísly a vůbec s tou celkovou bonitou, tak bez toho se neobejdete.

moderátorka
--------------------
A mohou tam být velké rozdíly?

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Mohou tam být skutečně vopravdu obrovské rozdíly, to jsou desetitisíce. A mnohdy, pokud je ten úvěr vyšší, tak dokonce i statisíce. Ale paní říkala, že má nějakých třičtvrtě milionu, takže tam ty desetitisíce by to určitě být mohly.

moderátorka
--------------------
Tak to byla dlouhá odpověď. Myslím, že máme už čas jen na uzavření toho našeho dnešního tématu a nedotkli jsme se ještě doby fixace úrokové sazby.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Tak to bylo něco, co nám skutečně zbylo. Tak doba fixace, abychom si napřed osvětlili ten termín, tak doba fixace úrokové sazby je v podstatě doba, po kterou banka garantuje stejnou výši úrokové sazby. V případě toho hypotečního úvěru ale jsou i dneska takzvané hypoúvěry od stavebních spořitelen, tam je nejčastější doba fixace právě 6 let, kdy po 6-ti letech se ta úroková sazba mění. Tak v případě toho hypotečního úvěru nelze nebo v pouze za cenu v podstatě vysokého penále předčasně splácet nebo ten úvěr úplně umořovat. Já v současné době považuji za optimální dobu fixace kolem 3 až 5-ti let, záleží zase na podmínkách samozřejmě. Spíš bych se v současné době klonil k té kratší, to znamená k těm 3 letům právě z důvodů určité flexibility. Já jsem se teďka v poslední době setkal hodně s lidmi, kteří přišli vlastně vod bankovního poradce, který jim navrhoval dokonce dobu fixace nějakých 10 nebo 15 let, že by jim garantovali současný úrok. Tak před tím bych tedy chtěl důrazně varovat, protože ono na jednu stranu se to velmi dobře z pohledu té banky prodává, že ano, budete mít garantovanou 10, 15 let tuto dobu. Ale zase na druhou stranu já se tím vzdávám, za prvý teda ta sazba je vyšší na těchto dlouhých fixací a za druhé se tím vzdávám vlastně takové té svobody toho rozhodnutí, protože v okamžiku, kdy mám dlouhodobou fixaci, tak za A nemohu umořovat. Ten byt, pokud bych chtěl třeba po 5-ti letech prodat anebo postoupit vlastně někomu, někomu jinému, tak je to velmi, velmi obtížné, protože ten úvěr v podstatě, pokud není v době fixace nebo nekončí doba fixace, tak v podstatě nejde splatit hotovými penězi toho nového kupce nebo hypotečním úvěrem toho nového kupce za podstatně výhodnějších podmínek. A pokud je takto dlouhá doba fixace, tak ty lidi vám v podstatě do převzetí takové hypotéky málokdy půjdou a vůbec ten další prodej je jakkoliv jakoby ztížený. Nehledě k tomu, že pokud ten úvěr chci refinancovat, to znamená odejít třeba k jiné bance za daleko lepších podmínek, tak buď musím počkat těch 10, 15 let, až mi ta úroková sazba vyprší, anebo to budu řešit za velmi, velmi vysoké penále a to si myslím, že je škoda.

moderátorka
--------------------
Velké peníze, dlouhé roky. Všechno můžeme probrat ještě příští pátek, navážeme na toto téma s inženýrem Zdeňkem Simaichlem z firmy Partners. Pro tuto chvíli děkuji a zase někdy na slyšenou.

Ing. Zdeněk SIMAICHL, firma Partners
--------------------
Také děkuji. Krásný víkend.